BIENES RAÍCES CON PLUSVALÍA

Fibras

BIENES RAÍCES CON PLUSVALÍA

Por Matiana Flores

Jaime Lara, director general de Macquarie México.

Jaime Lara, director general de Macquarie México.

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras, REITgs en Estados Unidos) son instrumentos de reciente aparición en el mercado financiero mexicano, pero rápidamente se han posicionado en la preferencia de los inversionistas. Ello se debe a sus características y potencial de rentabilidad, proveniente tanto de la ganancia de capital (por la plusvalía de los bienes raíces) como de los dividendos que pagan trimestralmente a sus accionistas (por la renta de sus propiedades).

Fibra Macquarie inició operaciones el 16 de diciembre de 2012. Hasta el momento, ha sido la mayor colocación de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), por un monto de $14,716 millones de pesos. De ello, 32.15% se quedó en México y 67.85% en el extranjero. Jaime Lara, Director general de Macquarie México, nos comparte sus puntos de vista sobre el mercado de Fibras.

¿Qué riesgos toma un inversionista que invierte en fibras?

Las Fibras están sujetas a las variaciones del mercado inmobiliario, aunque tienen una gran ventaja: son portafolios de propiedades. Significa que el ingreso que recibe la Fibra –y por tanto el inversionista– no depende exclusivamente de que una empresa pague la renta ni de una única ubicación geográfica.

En México, los tres sectores en los que buscamos invertir (industrial, oficinas y centros comerciales) tienen ciclos que no necesariamente están sincronizados. Probablemente cuando en el sector industrial se presente una baja, los de oficinas y centros comerciales estarán en otro punto. Lo mismo sucede con la geografía o ubicación de los inmuebles. No es lo mismo el centro del país que el norte, el oriente que el occidente. En este sentido, la diversificación es una buena protección para los inversionistas; el riesgo tiende a disminuir.

En el área de viviendas no participamos debido a que las Fibras están enfocadas a invertir en activos que generan flujos de manera recurrente.

Hay edificios con viviendas en renta que generan ingresos recurrentes…

En Estados Unidos sí suelen participar estos instrumentos en edificios que tienen departamentos para renta y que generan ingresos por flujos de manera continua. Probablemente en México, en el futuro, también vaya a haber Fibras que se especialicen en el sector de viviendas. Actualmente no es el caso.

¿Cuál fue el desempeño de los REITs en Estados Unidos en la crisis hipotecaria?

Sabemos que hubo una baja en el sector, pero fue un reflejo del contexto que prevalecía. Los bonos y acciones también cayeron en esa época. Sin embargo, estos vehículos de inversión se están recuperando.

¿Qué tratamiento fiscal tienen los rendimientos de fibras?

El dividendo que reciben los inversionistas por concepto de renta de inmuebles del fideicomiso está gravado, aunque depende del tipo de inversionista. Por ejemplo, los fondos de pensión en México que invierten en Fibras están completamente exentos. Esa es una de las grandes bondades de estos instrumentos para fondos con horizontes de largo plazo.

Para las personas físicas, la ganancia de capital (diferencia de los precios de compra y de venta del CBFI) está exenta. El dividendo sí paga impuesto. En el caso de los inversionistas extranjeros, dependiendo de su status, pueden tener alguna ventaja fiscal, ya sea en la parte de ganancias de capital o en los dividendos.

Parece haber un boom de fibras ¿Existe el riesgo de saturar el mercado?

No, la regulación es bastante clara acerca de en qué puede invertir una Fibra. También está definido el papel de los reguladores, quienes hacen un escrutinio detallado del portafolio de las propiedades. El hecho de que las Fibras sean vehículos públicos obliga a que tenga que haber reportes trimestrales y anuales. Todo esto crea puntos de control a lo largo del proceso de inversión.

En cuanto a la formación de una burbuja de precios, creo que en el mercado hay disciplina, incluso entre los propios inversionistas.

FibrasTodas

¿Qué sucede si se cancela anticipadamente un contrato de arrendamiento?

Lo primero que tratamos es que el inquilino cubra el remanente del contrato para que la cancelación anticipada no impacte negativamente los flujos que recibe la Fibra.

El segundo paso es poner inmediatamente la propiedad en renta en el mercado. Si un contrato se paga anticipadamente y en tiempo relativamente corto, se puede substituir con un nuevo inquilino. En este caso el impacto económico para los inversionistas es positivo. En el caso de que no hubiera un inquilino de reemplazo inmediatamente, con el número de meses o de años que se pagan anticipadamente se cubre ese déficit de la renta mensual, simplemente porque el inquilino anterior ya habrá pagado seis, 12 meses, tres o hasta cuatro años de renta. Eventualmente la propiedad va a volver a ser ocupada.

Uno de los grandes problemas de México en materia de competitividad es el Registro Público de la Propiedad, piedra angular en el desarrollo de las fibras. ¿Qué estatus tiene actualmente?

Se han subsanado algunos problemas. En el portafolio que adquirimos se hizo un estudio profundo del status legal y del título de cada una de las propiedades. Todo lo encontramos en orden. Se han unificado criterios entre los diferentes registros públicos del país y también en la forma impositiva de actuar de los municipios.

Fibra Macquarie cuenta con hasta $600 millones de dólares para adquirir nuevas propiedades, ¿en qué se invierte este dinero y cómo se reflejará en la rentabilidad de la Fibra?

El mejor uso que se puede hacer de ese capital es invertirlo en propiedades que generen rentas. Mientras encontramos las adquisiciones adecuadas, el dinero solo se invierte en instrumentos de deuda: emisiones de gobierno que estén debidamente reguladas por las autoridades. De esa manera el capital queda seguro.

Un inversionista que quiere invertir en fibras, ¿qué indicadores financieros tiene que observar para saber cuáles le conviene?

Es fundamental que el inversionista entienda la política de pago de dividendos de una Fibra. Uno de los indicadores es la generación de flujo para distribución que tiene este vehículo. Siempre debe ser medido contra el precio del CBFI. El flujo se divide entre el precio del certificado: esta razón representa el dividendo que se paga contra el precio de la acción. Mientras más alta sea más atractivo es el rendimiento para el inversionista.

Hay otros factores que no son numéricos:

  • La calidad del equipo directivo
  • La experiencia en el mercado mexicano
  • La política y estrategia de inversión.

Todo ello es lo que atrae a los inversionistas hacia diferentes tipos de Fibras.

¿En qué porcentaje se recomienda incluir estos activos en un portafolio de inversión?

En países desarrollados, normalmente, los sistema de pensiones y seguros destinan entre 5 y 10% a inversiones inmobiliarias. Los inversionistas individuales (personas físicas) podrían hacer un símil en sus carteras.

¿Cuál es la perspectiva del sector de bienes raíces en México?

Está en crecimiento, en proceso de transformación; cada día es más institucional y ofrece mayor acceso a inversionistas de todo tipo. La fibra es un gran paso porque le permite al público acceder a propiedades y portafolios de propiedades a los que, hasta hace pocos años, solo tenían acceso los grandes fondos nacionales y multinacionales. Pensamos que el inversionista va a tener cada vez más acceso a activos de calidad. Actualmente puede invertir en Fibras a través de una casa de Bolsa y de fondos de inversión que integran Fibras en sus carteras. Los institucionales pueden participar directamente.

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2 pensamientos en “BIENES RAÍCES CON PLUSVALÍA

  1. Que hay en relacion con la persona que invierte en una propiedad de este tipo con objeto de arrendarlo? Resulta rentable??

    • Hola Federico:
      Los fibras no se pueden arrendar son un tipo de fideicomiso para invertir en bienes raíces que cotiza en la Bolsa de valores, y funciona de forma similar a un fondo de inversión.
      ¡Saludos!
      Dr. Milton

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