EL HOGAR QUE SOÑASTE

Estrategias para comprar casa

EL HOGAR QUE SOÑASTE

Por Matiana Flores / Ilustración Gettyimages

Si no cuentas con dinero para hacerte de una vivienda, no te preocupes. Con la estrategia adecuada puedes hacer que el tiempo trabaje a tu favor para que consigas pagar el enganche o, por qué no, comprarla de contado.

Si no cuentas con dinero para hacerte de una vivienda, no te preocupes. Con la estrategia adecuada puedes hacer que el tiempo trabaje a tu favor para que consigas pagar el enganche o, por qué no, comprarla de contado.

Comprar una casa es una meta común de la mayoría de la gente. Es un objetivo de alto valor, pues constituye una de las partes más importantes de nuestro patrimonio, por lo que exige capacidad y disciplina de ahorro. También es primordial que conozcamos los instrumentos de inversión que nos permitan reunir la cantidad necesaria para concretar nuestro sueño en el plazo elegido, ya sea por medio de la contratación de un crédito hipotecario o con pago al contado.

Compra a crédito

La ventaja de contratar un crédito hipotecario es que te permite adquirir tu casa con un capital inicial menor para que empieces a disfrutarla antes de que sea 100% de tu propiedad.

Por ejemplo, basta con reunir el 30% del valor comercial del inmueble que quieres para pagar el enganche y los gastos extra como escrituración, impuestos y registros (estos últimos pueden significar entre 6 y 9%). Por lo regular, los esquemas de financiamiento vigentes en México te exigen pagar el 10% del valor de la casa a manera de enganche. Sin embargo, lo recomendable es que aportes el porcentaje más alto que te sea posible, ya que así disminuirás el costo del financiamiento (pago de intereses).

La oferta hipotecaria es muy rica en cuanto a esquemas crediticios (plazos, tasas, comisiones, seguros, etcétera) e instituciones (puedes conseguir crédito a través de organismos gubernamentales como el Infonavit y el Fovissste, así como de bancos y sofomes). Por esta razón es que debemos dedicar un esfuerzo de investigación y comparación para encontrar el financiamiento que más nos conviene, de acuerdo a nuestras necesidades y situación financiera.

Un primer filtro lo puedes hacer al consultar los simuladores hipotecarios del Banco de México (www.banxico.org.mx) y de la Condusef (www.condusef.gob.mx) para identificar las opciones que más se ajusten a lo que buscas (elige al menos tres opciones). Posteriormente, acude personalmente a cada institución para verificar la información obtenida por internet y conocer los detalles del esquema, como son los seguros que ofrece, las recompensas, las penalizaciones, el tratamiento de pago anticipado, etcétera.

Estrategias para comprar a crédito

Partamos de un ejemplo en el que quieres comprar de una casa con valor comercial de $1 millón de pesos. Abonarás un enganche de 30% y liquidarás el 70% restante en un plazo de 10 años a tasa fija en pesos. Con estos datos, el simulador de la Condusef arroja la siguiente información:

  • Desembolso inicial: entre $361 mil y $393 mil pesos, según las 10 opciones que muestra.
  • Crédito concedido: $700 mil pesos.
  • Pago total: $1.113 millones y $1.244 millones de pesos.

Si extendemos el plazo de financiamiento a 15 años, el pago total se eleva a un rango de $1.355 a $1.560 millones de pesos. Nota que el costo financiero se eleva si eliges pagar en un plazo más largo (hay esquemas de pago de hasta 30 años). Para pagar menos intereses, lo recomendable es dar el enganche más alto que nos sea posible y elegir el plazo más corto que puedas asumir.

Tanto en el esquema de 10 años como en el de 15, las mensualidades se ubican en un promedio de $10 mil pesos; por lo tanto, esta cantidad es un buen punto de referencia para iniciar un esquema de ahorro mensual. Siguiendo este esquema de ahorro, al cabo de tres años reunirías los $360 mil pesos que necesitas para contratar un crédito hipotecario (incluyendo enganche y gastos), de acuerdo con la opción más accesible que arrojó el simulador de la Condusef.

Sin embargo, no puedes dejar de lado el efecto que la inflación tiene en el valor de los bienes y servicios, por lo que es necesario que consideres un incremento promedio de 4% anual. Así, al cabo de tres años, tendrías que disponer de $405 mil pesos. Para subsanar esta diferencia de $45 mil pesos, tienes dos opciones: incrementar el ahorro mensual o diseñar una estrategia de inversión de corto-mediano plazo con la cual busques una tasa de rendimiento similar o superior al índice inflacionario.

Si decides incrementar el ahorro, debes dedicar $11,250 pesos mensuales.

Si prefieres diseñar una estrategia de inversión, puedes tomar como punto de partida tu perfil de inversionista; es decir, considera el rendimiento que deseas y el nivel de riesgo que estás dispuesto a asumir, además de tomar en cuenta características personales como la edad, la capacidad de ahorro, el plazo y la meta, entre otros factores. También, es necesario que conozcas los instrumentos financieros disponibles en el mercado para elegir los que más se adapten a tus expectativas (perfil y metas).

Instrumentos considerados en los portafolios

Los instrumentos considerados en un horizonte de tres años fueron los siguientes:

  • Deuda gubernamental. Cetes a 28 días y bonos a tres años
  • Deuda corporativa. Certificados bursátiles a mediano plazo
  • Renta variable nacional. Fondos o ETFs indizados al IPC
  • Metales. Fondos o ETFs vinculados a oro y plata

A continuación te mostramos tres ejemplos de estrategias de inversión, atendiendo a distintos perfiles de inversionista y con una capacidad de ahorro mensual de $10 mil pesos, con un plazo de tres años y la meta de reunir $405 mil pesos:

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Los expertos estiman que alrededor de 90% del rendimiento de un portafolio de inversión se explica por el peso relativo (porcentaje de participación) que tienen los diferentes instrumentos en la cartera de inversión, y esto a su vez depende en buena medida de que vaya de acuerdo con el perfil del inversionista.

Compra al contado

Si eres de las personas a las que no les gusta asumir deudas y no tienes demasiada prisa por habitar tu casa propia, la opción es diseñar una estrategia de inversión a partir de $10 mil pesos al mes. Aquí seguiremos con el ejemplo para comprar una casa con valor de $1 millón de pesos en un lapso de 10 años.

Sólo con ahorro lograrías reunir $1 millón 60 mil pesos en un plazo de 106 meses (8 años y 10 meses), que incluye valor comercial del inmueble y gastos. Pero, si en ese mismo plazo sigues una estrategia de inversión, tendrías los siguientes resultados:

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Cabe señalar que, al igual en la estrategia para reunir el enganche de la casa en tres años, debemos considerar el efecto de la inflación en el plan para la compra de contado, y más por tratarse de un plazo más largo. Así, si la inflación es de 4% promedio anual, en 8 años y 10 meses la casa que tendría un valor aproximado de $1.509 millones de pesos, cifra que casi se logra cubrir con los tres perfiles de portafolio expuestos.

El conocimiento de los instrumentos que tenemos a nuestro alcance en el mercado es fundamental para diseñar estrategias ganadoras. Estos resultados serían muy distintos si sólo hubiéramos incluido instrumentos bancarios y de deuda gubernamental.

Es importante señalar que existen mucho más instrumentos financieros que pueden incluirse en un portafolio de inversión, con lo que puedes crear una amplia gama de relaciones riesgo-rendimiento para los distintos perfiles de inversionista. Incluso, para un mismo perfil puedes generar muchos matices.

Cabe resaltar que las estrategias aquí propuestas sólo son un ejemplo de cómo puedes distribuir tu capital invertido; pero la estrategia es personal, por lo que la composición de un portafolio puede ser diametralmente distinta de una persona a otra, aún si ambas tienen el mismo perfil, pero con características distintas (edad, etapa de la vida, inversiones y activos previos, requerimientos de liquidez, estabilidad o eventualidad de ingresos, etcétera). Por esta razón es que estas recomendaciones sólo deben tomarse como ejemplos. Para construir tu portafolio personal lo mejor es que busques asesoría de profesionales de las inversiones, pero ahora tienes la ventaja de saber que sí puedes lograr tus metas. Además, estas personas las asesorarán para mantener el perfil de riesgo de su cartera en el tiempo (rebalanceo del portafolio).

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