FIBRAS DE MODA

Inversión con buenos cimientos

FIBRAS DE MODA

[Por Ricardo Vázquez]

Luego de un proceso que llevó varios años para ser aprobado, en marzo de 2011 salió al mercado la primera emisión del Fideicomiso de Inversión en Infraestructura y Bienes Raíces (fibra). A dos años de su lanzamiento cobra un considerable atractivo entre los inversionistas.

Las fibras son una nueva modalidad de administración de inmuebles y al mismo tiempo una variante de instrumento de inversión. Tienen tres bondades fundamentales:

  • Actúan como un fondo de inversión, ya que integran un portafolio de propiedades inmobiliarias.
  • Son muy parecidos a un título accionario porque tienen ganancias de capital por el incremento de su precio de mercado.
  • Las rentas de dichos inmuebles se reparten periódicamente a manera de dividendos.
  • Los dividendos pagados por la generación de rentas son relativamente predecibles, lo hace parecer que se trata de un instrumento de renta fija.
  • La revaluación de los inmuebles se refleja en el valor del certificado de participación inmobiliaria, lo hace un instrumento de renta variable.

Ramón Martínez, analista de Actinver, define las fibras como vehículos para la inversión en bienes raíces en México. “Brindan a los inversionistas del mercado de capitales una opción atractiva para diversificar. A la vez, ofrecen beneficios por los pagos periódicos del resultado fiscal que genere el fideicomiso, mediante las rentas que cobra a sus inquilinos.  Así mismo, se obtienen ganancias de capital en su inversión, a través de la apreciación en el precio del Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI), en el mediano y largo plazos”.

Para el analista, las fibras están dirigidas a aquellos inversionistas con un horizonte de largo plazo, cuyo objetivo sea participar en el mercado de bienes inmuebles. Por ello obtendrán el pago periódico de rentas, tendrán un portafolio diversificado de propiedades, manejado por un grupo administrativo con experiencia en el sector, que a su vez dejará en manos de expertos toda la gestión de cobro, mantenimiento y promoción de las propiedades.

Es importante destacar que la inversión en bienes raíces es tradicionalmente patrimonial, con objetivos de mediano y largo plazos. Abonan elementos como que las propiedades ganen plusvalía y no pierden terreno frente a la inflación. Sin embargo, instrumentos que cotizan en Bolsa, tienen una elevada liquidez. Gracias a esto, se puede entrar y salir con mucha facilidad, a diferencia de cuando se pretende vender un inmueble.

Marco Medina, analistas de BX+, recomienda considerar a las fibras dentro del portafolio de inversión, por carecer de las complicaciones que implicaría la compra directa de inmuebles (tiempo para administrar, trámites gubernamentales, costos por escrituración, pago de impuestos, etcétera). En cambio, si presenta muchas ventajas.

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Nuevas fibras en México

Las fibras ya tienen varios años operando con mucho éxito en diversos mercados internacionales, donde son conocidas como REITs (Real Estates Investment Trust). Han demostrado su capacidad para obtener atractivos rendimientos y ser una adición valiosa para la diversificación de carteras.

Se encargan de rentar y administrar un portafolio de bienes inmuebles (residencial, edificios de oficinas, centros comerciales, parques industriales, hoteles, hospitales, etcétera), y su objetivo es que las propiedades del fideicomiso estén diversificadas por tipo de inmueble, así como por número, tipo de inquilinos y localización geográfica.

En opinión del presidente de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), Luis Tellez, se han convertido en instrumentos atractivos en México debido a las altas tasas de retorno que ofrecen. “Se han realizado tres colocaciones iniciales de fibras (Fibra Uno, Fibra Mcquarie y Fibra Hotel) y estaba por llegar la cuarta emisión (Fibra Inn). Sin embargo, ya hay dos fideicomisos que han hecho las solicitudes para realizar ofertas públicas”, anuncia el directivo.

Por su parte, Pedro Aspe Armella, director general de Evercore Partners, opina que “estamos creando activos financieros que no había antes en toda América Latina. Por su naturaleza, las Fibras listadas en la BMV están destinadas a realizar ofertas sucesivas (Follow-On) de certificados bursátiles inmobiliarios, pues no sólo tienen que regresar 95% de sus utilidades, sino que no pueden financiar su crecimiento con la acumulación de ganancias”.

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Atractivos de las fibras

  • Son un vehículo novedoso en México para invertir en el mercado de bienes raíces, a un precio accesible, a través del mercado de capitales.
  • Al menos el 95% de la utilidad neta se distribuye entre los inversionistas a través del pago de dividendos.
  • Se obtienen ganancias de capital a través de la apreciación de los títulos.
  • Es una inversión defensiva en un entorno de alta volatilidad y una opción atractiva para diversificar portafolios de inversión.
  • Tienen un crecimiento sostenido e incorporación de nuevas propiedades de valor al fideicomiso, además de diversificación en propiedades.
  • Cuentan con una administración con amplia experiencia en el mercado nacional de bienes raíces.

Fuente: Actinver

Las fibras se distinguen de otras inversiones del mercado de capitales mexicano

  • La creación de una fibra requiere de dos elementos primordiales: administración y estrategia. No es un portafolio pasivo de propiedades, de otra forma no genera valor para el inversionista.
  • Los ingresos son estables y predecibles, ya que derivan de las rentas recibidas por los locatarios, y los contratos de arrendamiento generalmente son de largo plazo.
  • Las fibras públicas (colocadas en Bolsa) deben cumplir con los mismos requerimientos que cualquier otra compañía en el mercado, y se apegan a las mismas reglas de gobierno corporativo.
  • Emiten Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs): un tipo de acciones distribuidas entre los inversionistas del fideicomiso.
  • Están reguladas por la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR).
  • Al menos 70% del patrimonio del fideicomiso debe estar invertido en bienes inmuebles, el restante en sociedades de inversión o instrumentos de deuda del Gobierno Federal.
  • Los bienes adquiridos deben destinarse al arrendamiento, y no pueden enajenarse por lo menos en un periodo de cuatro años desde su adquisición.
  • Tienen la obligación de distribuir entre los tenedores de los certificados de participación, mínimo una vez al año, al menos 95% de utilidad fiscal del año anterior. De esta forma son vehículos que pagan altos dividendos y yields.
  • Los CBFIs emitidos por las Fibras no tienen el mismo tratamiento que instrumentos de deuda, por lo que no requieren una calificación crediticia emitida por una institución calificadora.
  • El principal referente de este tipo de instrumentos es Estados Unidos, donde se originaron los Real State Investment Trusts (REITs) en los 60. Actualmente existen más de 140 REITs.

Fuente: BX+

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