REMATES INMOBILIARIOS

Ganancias que exigen atención

REMATES INMOBILIARIOS

[Por Ricardo Alonso / Ilustraciones Félix León]

Comprar una casa a mitad de precio puede parecer muy atractivo, pero las subastas son operaciones especializadas altamente riesgosas si no se cuenta con la asesoría adecuada.

Comprar una casa a mitad de precio puede parecer muy atractivo, pero las subastas son operaciones especializadas altamente riesgosas si no se cuenta con la asesoría adecuada.

Casa: dos plantas, tres recámaras, dos estacionamientos, dos baños, cocina, despacho, área de lavado, 150 metros cuadrados de terreno y 120 de construcción. Valor de mercado: $1 millón de pesos. Precio de remate: $450 mil.

Así de atractivas pueden llegar a ser las ofertas de una almoneda, subasta o remate inmobiliario, sin embargo, no siempre termina siendo tan amplio el descuento, ni tan sencilla la compra de una propiedad bajo este esquema, que si bien representa una gran oportunidad para invertir o forjarse un patrimonio, también lleva implícitos ciertos riesgos, sobre todo, si no se cuenta con la asesoría adecuada.

Bajo esta modalidad, en términos muy simples, un acreedor busca recuperar parte del dinero prestado a un deudor hipotecario moroso mediante un proceso judicial que posibilita la venta de la propiedad por debajo de su precio comercial, a un comprador que demuestre tener la solvencia económica para pagarla de contado.

Se trata de un procedimiento muy antiguo y perfectamente legal, que siendo público, todavía resulta un tanto desconocido y tan especializado que demanda la ayuda de un equipo multidisciplinario de profesionales en cuestiones jurídicas, fiscales e inmobiliarias.

Existen diversos tipos de remates, cada uno con su tiempo estimado de realización, nivel de riesgo y rango de utilidad o ahorro para el comprador, siendo los de tipo bancario de los más comunes y menos inseguros.

¿Dónde está la oportunidad?

Remates3Hacerse de una casa por la mitad de su valor comercial parece suficiente motivo para tomar en serio esta opción, pero existen beneficios adicionales inherentes a la compra de toda propiedad que no deben ser menospreciados:

  • Generación de patrimonio.
  • Mayor nivel de confianza ante instituciones financieras, lo que se traduce en acceso a más créditos.
  • Plusvalía o incremento en el valor de la propiedad adquirida, lo que representa mejores rendimientos de tu inversión.
  • Obtención de un activo económico que puede estar generando dinero a través de la renta del inmueble o mediante la redención de impuestos.

Por otro lado, las características propias de los remates, que demandan del comprador un flujo de dinero en efectivo y la conciencia de que habrá que esperar un tiempo antes de poder tomar posesión del inmueble adquirido, acerca más este producto al portafolio de un inversionista que al catálogo de casas de alguien que está buscando un techo dónde vivir.

La oportunidad de negocio dependerá de la figura jurídica que elija el inversionista para realizar su compra y del estatus legal en que se encuentre la propiedad, ateniéndose a la sencilla fórmula de que mientras más riesgosa sea la operación, mayor será la utilidad que deje, señaló Silvia Aguilar, socio académico del Centro de Capacitación, Investigación y Estadística (CCIE) de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).

Para la consultora inmobiliaria, la transacción común es comprar una casa por debajo de su costo comercial para después ponerla en venta, obteniendo una ganancia directa sobre el diferencial con su precio de avalúo en el remate. Bajo esta modalidad, los rendimientos pueden ir de 30 a 50%.

No obstante, una de las figuras jurídicas a la que más recurren quienes están interesados en invertir es la llamada sesión de crédito con venta de derechos litigiosos y garantía hipotecaria, que no es sino la compra de una deuda por medio de la cual el banco o la empresa administradora de carteras vencidas otorga al particular todos los derechos que se tienen sobre el bien inmueble en materia.

La ganancia aquí puede llegar a ser de 100%, aunque el tiempo de espera para la culminación del litigio puede llevar de uno a cinco años, advierte el especialista.

En cualquiera de los casos, es importante que el comprador elija la propiedad que le deje más dividendos y no aquella que le resulte más atractiva para habitarla, pues no es ese su fin principal.

El largo y sinuoso camino de los remates

Entre el anuncio del remate y la toma de posesión y escrituración de una vivienda adquirida por este medio existe un largo y sinuoso camino que al recorrerse de manera adecuada casi siempre deja al final una recompensa proporcional a las molestias que genera, planteó Silvia Aguilar.

Advirtió que quien decida participar en un remate debe tener en claro lo siguiente:

  • Necesita contar con el flujo de efectivo suficiente para cubrir el costo de la vivienda adquirida.
  • Todos los trámites se realizan a título personal ante el juez o notario público.
  • Los inmuebles subastados son resultado de un proceso litigioso que puede presentar diversas inconformidades por parte del demandado.
  • Casi todas las propiedades de este tipo se encuentran ocupadas, lo que imposibilita al comprador revisar las condiciones en que le será entregada la que haya adquirido.
  • Pueden surgir trámites y gastos no previstos.
  • No podrá tomar posesión inmediata de su propiedad, pues se requiere de un tiempo de espera muy variable para finalizar cada proceso.

 ¿Cuáles son los riesgos?

Sorprendentemente se corren 80% más riesgos en la compra de un inmueble de manera convencional que a través de la figura de la almoneda, según Rubén Lozano, profesional inmobiliario certificado, especialista en subastas y remates judiciales de bienes inmuebles.

Para el también director general de Certeza Inmobiliaria, despacho multidisciplinario especializado en este tipo de operaciones, el mayor peligro es no estar bien asesorado y elegir una propiedad poco conveniente, que al final no pueda adjudicarse al interesado en comprarla.

Resaltó que un inversionista debe tener plena conciencia de que está entrando a un proceso litigioso que implicará gastos de tiempo y dinero adicionales a los previstos por el pago de la propiedad.

Por ello es fundamental que quien pretenda hacer negocio con el sistema de remates tenga claridad sobre los siguientes puntos:

  • Se requiere asesoría jurídica para revisar el estatus que guarda el proceso judicial por el que atraviesa la propiedad en remate para determinar la viabilidad de adjudicársela en un remate.
  • Si resulta viable, habrá que determinar, mediante un estudio de mercado, el verdadero valor del inmueble y su potencial para generar plusvalía en el tiempo, lo que demanda el consejo de un experto en el mercado inmobiliario.
  • El proceso de adjudicación y escrituración de la propiedad puede resultar más complejo y costoso de lo normal, por lo que se requiere de asesoría fiscal, para evitar que la inversión se convierta en un gasto.

Dijo que una buena inversión en este rubro debe garantizar cuando menos 30% de rendimiento libre de los gastos de operación; y planteó que no necesariamente se debe recurrir a la compra y venta del inmueble, sino que existen herramientas de ingeniería fiscal que permiten recapitalizarse sin deshacerse del activo que representa una propiedad.

¿Dónde buscar ayuda?

Remates2Se puede acudir con una inmobiliaria o con un despacho de abogados por separado, pero hoy en día, el nicho de negocio que representan los remates, aclara Lozano, ha dado paso a la formación de empresas especializadas que ofrecen soluciones integrales y cursos a quienes buscan participar de las subastas inmobiliarias.

Lo primero, agrega, es acercarse a una compañía que represente al comprador, no al vendedor, y que exponga claramente los riesgos y oportunidades de la transacción.

Inmediatamente después habrá que medir qué tan calificado se encuentra el proveedor del servicio, mediante la investigación de su historial de casos, su pertenencia a asociaciones con credibilidad en el sector, la investigación en el buró de abogados o hasta por recomendación directa de amigos y familiares, o bien a través de las redes sociales y otros medios de comunicación.

Pasos del remate

Cada proceso tiene características propias, pero en términos generales, los pasos a seguir en las subastas hipotecarias son los siguientes:

  1. Revisión de las propiedades que salen a remate.
  2. Análisis de la situación jurídica de las propiedades más atractivas y estudio de mercado del valor de las mismas.
  3. Selección de las opciones más convenientes –es recomendable que sea más de una, pues nadie sabe qué tan reñida pueda ser la puja.
  4. Inscripción a la almoneda y compra de un billete de depósito en BANSEFI, el cual debe cubrir 10% del valor de avalúo de la propiedad.
  5. Participación como postor en el remate, en el día y la hora indicados para este fin.
  6. En caso de fincarse una propiedad, se deberá pagar el resto del costo de la misma en los siguientes cinco días hábiles.
  7. Un juez aprobará o rechazará la adjudicación de dicha propiedad.
  8. Una vez aprobada, se inicia el trámite de escrituración ante notario.
  9. Lograda la escrituración, el juez debe validar y dictaminar la toma de posesión del inmueble.
  10. Se notifica al deudor el desalojo.
  11. Se toma posesión del inmueble.

Cómo enterarse de un remate

Puedes consultar la lista de propiedades disponibles a través de los siguientes medios:

  • Edictos publicados en los juzgados civiles (es la forma más tradicional).
  • Por internet, en los portales de los bancos y empresas especializadas en subastas inmobiliarias.
  • Consultado directamente con los consorcios inmobiliarios o brokers que manejan las carteras vencidas de los bancos.
  • En el Servicio de Administración y Enajenación de Bienes, dependencia del gobierno que cuenta con subastas en línea.

Tipos de remates

  • Bancarios

Son remates que ya posee el banco sin que todas las propiedades estén escrituradas a su nombre, pero sí al menos con los derechos de adjudicación.

Son muy seguros y ofrecen un porcentaje de descuento de entre 20 y 50% del valor comercial de la propiedad, además de una posesión y escrituración rápida.

  • De cartera vencida

Lo ofrecen directamente los brokers o consorcios inmobiliarios. Se trata de una sesión de derechos a un particular para cobrar una deuda privada. El que compra la cartera debe litigar la propiedad en un juicio. Por el proceso que enfrentan requieren de mayor tiempo y se corren más riesgos, pero el descuento puede llegar al 70% del valor comercial de la propiedad.

  • Remates empresariales

Cuando una empresa o institución se está deshaciendo de propiedades que ya no forman parte de sus planes pueden ponerlas a remate. El vendedor está obligado a esclarecer el estado jurídico y físico del inmueble. Son remates bastante competidos y el descuento oscila entre 10 y 25%.

  • Judiciales

Subastas públicas de juicios que no han finalizado. El porcentaje de descuento va de 40 a 60%, pero la terminación del juicio puede durar hasta dos años.

Fuente: Guía rápida para comprar remates de casas

Un ejemplo

Si estás interesado en este mercado, aquí te ofrecemos un ejemplo del dinero que necesitas y el rendimiento que puedes obtener:

Valor comercial de la casa= $1,200,000 pesos

Valor de avalúo en el remate= $1 millón

Valor de la casa en remate= $666 mil

Gastos notariales y de escrituración= 6% sobre el valor de avalúo, es decir, %60 mil

Gastos de honorarios por asesoría= 15% sobre valor de avalúo, esto es $150 mil.

Costo real de la casa rematada= $876 mil

Descuento real= $1,200,000 – $876 mil = $324 mil pesos (alrededor de 30% sobre el valor comercial de la propiedad)

Fuente: Certeza Inmobiliaria

¿Qué hacer con la propiedad adquirida?

Opción 1: Vivir un par de años y vender la casa a precio de mercado.

Opción 2: Rentar o hipotecar la casa y mediante ingeniería fiscal (exención y redención de impuestos) recuperar lo invertido, mantenerla como un activo y en caso necesario venderla debajo del precio de mercado.

Opción 3: Remodelar la casa y aumentar su valor comercial, esperar a que la plusvalía sea la deseada y vender.

Fuente: Guía rápida para comprar remate de casas

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6 pensamientos en “REMATES INMOBILIARIOS

  1. Buen día. Interesante articulo. Me llama la atención los puntos finales, sobre qué hacer con el bien adquirido, en particular el punto uno que dice: “Opción 1: Vivir un par de años y vender la casa a precio de mercado.”

    Mi pregunta es: ¿Se tiene que dejar pasar 2 años para venderla? ¿o por qué los 2 años??

    Saludos y gracias!!

    • Hola Marco, buen día:

      La tendencia natural de los bienes raíces es que suban de valor en el tiempo (al menos al ritmo de la inflación), es por eso que los expertos en el tema recomiendan poner especial atención en la ubicación del inmueble (eso determina la plusvalía o revalorización de una propiedad).
      Por ejemplo, si se adquiere en una zona en crecimiento, en las que la infraestructura de comunicación, servicios, etcétera está en desarrollo, es muy probable que el valor de los bienes suban en poco tiempo.
      También actúan en este sentido las mejoras que le hagas a la casa, etcétera. No obstante, también puede suceder que de la noche a la mañana las cosas cambien, que las autoridades restrinjan el uso de suelo o permitan que se ubiquen actividades que puedan dañar el valor comercial de un bien raíz.
      El plazo de dos años resulta razonable cuando la ubicación está bien seleccionada y no ocurre nada que pueda poner en riesgo el valor del inmueble, aunque también podría extenderse por más de 2 años el tiempo en que consideres que el valor comercial de tu bien raíz significa una ganancia atractiva para ti.

      ¡Saludos!

  2. Hola Rafael, Crees que se pueda contratar un abogado especialista en este ramo y a través de esta persona realizar la compra y todos los tràmites? Te hago este comentario ya que he acudido a algunos despachos en donde su comisión es muy alta, desean un 15% y en otros despachos ni si quiera contestan la llamada. Por lo que igual que la persona que realizo el comentario anterior sería bueno que nos orientaras, ya que mi idea no es comprar una casa de este estilo para ocupar (al menos por estos momentos) lo que deseo es dedicarme a este negocio.

    • Hola Roberto:
      Solo para recordarte que en Inversionista no hacemos recomendaciones directas de personas o servicios, por lo que seguir los consejos o anuncios de los lectores que en este espacio se anuncian es responsabilidad de cada uno.
      ¡Saludos!
      Equipo Inversionista

  3. excelente articulo… pero, no dan datos especificos, donde voy? cuales son las empresas que recomiendan en mexico para hacer esto? de esas empresas cuales son las recomendadas por ustedes?

    • Hola Rafael:
      En el artículo encuentras a dónde acudir en el cuadro “Cómo enterarse de una subasta”. Nosotros no podemos hacer recomendaciones directas de empresas, pues esa es una decisión que cada uno debe tomar tras comparar varias. Lo que sí te podemos decir es que verifiques que sea seria y tenga experiencia en el tema.
      ¡Saludos!
      Dr. Milton

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