PERSPECTIVAS DE LA VIVIENDA

Mercado en Estados Unidos

PERSPECTIVAS DE LA VIVIENDA

[Ilustración Tomás Benítez]

Por primera vez, tras el estallido de la crisis en Estados Unidos, el sector de la vivienda parece entrar en franca recuperación. Si estás interesado en invertir, debes empezar por analizar los pro y los contras actuales y a futuro de este mercado.

Por primera vez, tras el estallido de la crisis en Estados Unidos, el sector de la vivienda parece entrar en franca recuperación. Si estás interesado en invertir, debes empezar por analizar los pro y los contras actuales y a futuro de este mercado.

De acuerdo con datos de Bank of America Merrill Lynch Global Research, hay buenas noticias para quienes se deciden a invertir en el mercado inmobiliario estadounidense: para el largo plazo, se proyecta una apreciación acumulada de 44% en los próximos 10 años.

Los precios de los bienes raíces tocaron fondo a principios de este año y desde entonces han comenzado una lenta recuperación, que se observa incluso en los precios de las propiedades ejecutadas. Los bienes raíces de Phoenix, Miami, Detroit y Denver han superado el desempeño de los Bonos del Tesoro y otros activos, como la renta variable de las constructoras. Los temidos mortgage-backed securities, MBS (valores respaldados por hipotecas) ya están en rally al alza.

Michelle Meyer, estratega para este sector de Bank of America Merrill Lynch (BofA-ML) espera que esta tendencia continúe, y revela cuatro factores que harán de la vivienda un buen tema de inversión para los próximos años:

  • Ciclo virtuoso de los securities. Si como mencionamos, los valores de los MBS y otros asset-backed securities (títulos respaldados por activos) mantienen su escalada, los bancos podrían comenzar a aumentar el precio de algunos de sus activos de hipotecas. Este fortalecimiento de las hojas de balance del sector bancario probablemente se traducirán en una mayor apertura del financiamiento hipotecario, creando un ciclo virtuoso, por lo que se recomienda una exposición selectiva a la banca estadounidense. Además de los MBS y una selección de financieras estadounidenses, el BofA-ML propone echar un vistazo a los minoristas de renovación del hogar, como estrategia para invertir en la recuperación del sector vivienda.
  • Incertidumbre por el precipicio fiscal. Mucho se ha hablado del caos que se aproxima si Republicanos y Demócratas no logran llegar a un acuerdo con respecto a las reformas fiscales que expirarán al cerrar 2012. Con el precedente de la fracasada discusión sobre el techo de la deuda el verano pasado, esta nueva negociación representa un choque de incertidumbre para la economía norteamericana.

Recordemos que el mercado laboral ya ha observado una recuperación dolorosamente lenta: de los 8.9 millones de empleos del sector privado que se perdieron durante la recesión, sólo se han recuperado 4.5 millones. Esto ha mantenido estancado el cociente de empleo y, por lo tanto, ha propiciado que el crecimiento de los salarios sea muy bajo.

La combinación de bajo crecimiento en los salarios y prospectos inciertos de empleo hacen que la decisión de comprar una casa sea muy difícil. Por ello prevemos un descenso en las ventas hacia fin de año, lo cual elevará la oferta de viviendas y tirando los precios temporalmente durante el cuarto trimestre de 2012 y el primero de 2013.

  • Constricción crediticia. Más allá del difícil cierre de año, recordemos que el crédito hipotecario sigue estando restringido, lo que limita la base de potenciales compradores de vivienda. A excepción de los llamados jumbo loans (préstamos hipotecarios de riesgo) para adquirir residencias de lujo, casi todas las hipotecas son propiedad del gobierno (a través de la Federal Housing Authority) o están garantizadas por él (a través de Fannie Mae y Freddie Mac). Las agencias gubernamentales han mantenido estándares estrictos de financiamiento y han elevado las primas. Además, algunos prestamistas han agregado otros requerimientos, probablemente por preocupaciones sobre el riesgo de responsabilidad. Esto ha hecho que las personas deban tener calificaciones altas de FICO (métrica que evalúa el nivel de riesgo crediticio), mismas que son necesarias para acceder al financiamiento. Una vez que regrese el mercado hipotecario privado y se establezca una estructura clara para el futuro del sistema de financiamiento de la vivienda, se relajará el ambiente crediticio y la demanda de casas aumentará.
  • Diferencias regionales. El número de propiedades morosas sigue siendo grande y, aunque la nueva cartera vencida está creciendo a un ritmo menor, la debilidad de la economía y los bajos precios de las casas hacen que su tasa de crecimiento siga siendo mayor a lo normal.

Los préstamos morosos se concentran en aquellos estados cuyo proceso de ejecución es más largo y, en este sentido, las diferencias regionales se han vuelto cada vez más evidentes. Florida, por ejemplo, tiene casi una cuarta parte de las ejecuciones pendientes, mientras que los estados cuyo proceso de ejecución no es judicial, ya han procesado eficientemente sus casos y están más adelantados en la recuperación. Un buen método para evaluar la situación es calculando el número de meses que se necesitará para deshacerse del inventario de propiedades ejecutadas al ritmo de ventas vigente. Bajo esta medida, Denver, San Francisco, Phoenix y Dallas estarán libres en menos de cinco meses, mientras que ciudades como Minneapolis, New York, Charlotte, Tampa, Chicago y Miami estarían lidiando con su inventario de ejecuciones por más de un año (más de dos años y medio, en el caso particular de Miami).

Sabías que…

  • Federal Housing Administration (FHA por sus siglas en inglés) es una entidad gubernamental estadounidense creada en 1934, encargada de garantizar préstamos realizados por bancos y entidades de créditos para la compra o construcción de inmuebles destinados a la vivienda.
  • Fannie Mae (Asociación Federal Nacional Hipotecaria) y Freddie Mac (Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios) son los dos gigantes del crédito hipotecario, auspiciados por el gobierno de Estados Unidos, responsables en buena medida de la crisis en las hipotecas de alto riesgo (subprime) en ese país. Tras haber sido rescatas por el gobierno, con un alto costo para los contribuyentes en 2008, la administración de Barack Obama ha analizado la posibilidad de reformar el sistema y hacerlas desaparecer.
Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s