LA VIVIENDA RECUPERA SUS NIVELES DE PRECRISIS

México, situación inmobiliaria

LA VIVIENDA RECUPERA SUS NIVELES DE PRECRISIS

[Por Gabriela Guerra Rey / Ilustración Tomás Benitez]

Los inversionistas de bienes raíces deben comprender cada detalle y rudimento del mercado inmobiliario. Con este fin haremos un recorrido por el panorama mexicano en el sector vivienda.

Los inversionistas de bienes raíces deben comprender cada detalle y rudimento del mercado inmobiliario. Con este fin haremos un recorrido por el panorama mexicano en el sector vivienda.

El sector de la construcción en México, después de cuatro años, logra recuperar el nivel del Producto Interno Bruto (PIB) que tenía previo a la crisis estadounidense que comenzó en el mercado de hipotecas de alto riesgo (subprime).

La vivienda es uno de los sectores que, al entrar en crisis, más demora en recuperarse y cuyas consecuencias financieras dejan desprovistas a miles de familias. Se estima que el PIB de la construcción crezca 4.2%, contra el 3.7% esperado en la economía general para este año, según un reporte de la situación inmobiliaria de BBVA Bancomer.

“De 2000 a 2010, las condiciones económicas y las características del crédito hipotecario impactaron positivamente en la accesibilidad a la vivienda, indica el estudio”. Si bien la crisis dejó sus secuelas por estos lares, el saldo favorable respondió al incremento en mayor proporción del ingreso corriente respecto a los precios, menores tasas de interés, mayores plazos y, finalmente, mejores viviendas. Y aunque este avance debe moderarse en el mediano plazo, acciones como la reciente aprobación de la Ley de Asociaciones Público Privadas y una reactivación de la demanda por el aumento del empleo podrían seguir impulsándolo.

La edificación de viviendas duplicó su importancia económica en menos de una década y pasó de representar el 17% del valor de la producción en 2000, a niveles muy superiores que tuvieron su máximo de 32% en 2007, año de mayor impulso en la construcción de casas.

Entre los factores que han fortalecido a la oferta del crédito tenemos los siguientes:

  • Un mayor crecimiento económico desde 2010, que por supuesto influye en el aumento del empleo (tasa promedio de 4.2%)
  • Aumento en la confianza del consumidor (en niveles similares a 2008)
  • La estabilidad financiera que ha mantenido el fondeo alrededor de 4.5%
  • Una baja inflación

Estos factores son muestra de que la construcción se convirtió en un elemento clave de la política y actividad económicas del país de los últimos 10 años. En consecuencia, el rezago habitacional bajó de 42.9% del total de hogares en 2000 a 36.1% en 2010.

Mercado castigado

Si bien los actores del mercado inmobiliario deben adaptarse a los cambios del sector a fin de lograr una mayor eficiencia, la creación de empleos formales y la mitigación de riesgos son esenciales para mantener su auge. Estos elementos podrían no sólo mejorar la situación habitacional, sino destapar el área de oportunidad que en materia de inversiones inmobiliarias significa hoy México.

Los bienes raíces son, y seguirán siendo, muy atractivos para inversionistas de mediano y largo plazo, pues significan construcción en firme de patrimonio económico, sin la volatilidad de las inversiones financieras.

Sin embargo, en los últimos meses, el índice accionario del sector (HABITA), integrado por Ara, Hogar, Urbi, Homex, Geo y Sare, cayó -30%. En contraste, el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la Bolsa Mexicana de Valores ha tenido un rendimiento de 10%.

En opinión de los analistas, esta situación responde más a una crisis de confianza que a una debilidad del mercado, y por lo tanto es coyuntural. Urbi es la acción cuyo valor más ha caído, por encima de (-50%), seguida de Homex (-30%).

Pese a los temores, la inversión en bienes raíces es, en el mercado nacional, una excelente opción. Se espera que en los próximos 20 años las necesidades de viviendas estén muy por encima de la oferta actual, en alrededor de 20 millones de casas. Los números del mercado potencial son evidentes aun cuando el nivel de requerimiento creciera en menor medida.

Finalmente, México cuenta con una situación económica envidiada por muchas naciones desarrolladas. Indicadores macroeconómicos sólidos y una buena calificación de riesgo, entre otros factores, la convierten en una nación muy atractiva para invertir en la rama inmobiliaria, sobre todo si traes la mira puesta en el largo plazo.

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Retos del mercado inmobiliario

  • Gestionar el crecimiento de la demanda mientras se establecen condiciones para un crecimiento acorde con la oferta. Aunque el crecimiento ha sido evidente, algunas estrategias deben ser modificadas, consideran los expertos de BBVA Bancome. Es necesario establecer metas anuales predefinidas que influyan en las decisiones de los constructores sobre dónde y cuándo construir. “Si bien a mediano plazo las condiciones estructurales son importantes, en el corto son las variables ligadas al ingreso, las que establecen la demanda”.
  • La vivienda usada cobra mayor importancia. Sobre todo en los segmentos de bajos ingresos, lo que representa un cambio importante en el modelo de crecimiento al cual los constructores deben estar atentos.
  • Se reducen en el corto plazo las necesidades de vivienda nueva. Estas necesidades podrían estar en un rango de entre 400 mil y 420 mil por año (niveles actuales según el Registro Único de Vivienda). No se anticipa un repunte en esta área para los próximos meses.
  • Fortalecer mecanismos que aseguren una mayor conexión entre la política y los programas de vivienda a nivel federal, pero también una mejor coordinación con los gobiernos estatales y municipales.
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