TU PORTAFOLIO DE BIENES RAÍCES

Instrumentos bursátiles

TU PORTAFOLIO DE BIENES RAÍCES

[Por Ricardo Vázquez / Ilustración Cruz Martínez]

Más allá de la compra y administración de propiedades, la adquisición de títulos negociables vinculados a proyectos inmobiliarios muestran una buena oportunidad de rendimientos a largo plazo.

Los bienes raíces son una alternativa de inversión atractiva, que resulta adecuada para una diversificación de portafolios. Pero habrá personas que no gusten de comprar “ladrillos” porque los consideran complicados de administrar o de vender. Por ello, el mercado financiero mexicano, en particular el mercado de valores, ofrece diversas alternativas de renta variable y renta fija, con instrumentos especializados en el mercado inmobiliario mexicano.

Dichos instrumentos combinan las bondades de los bienes raíces (como lo es la plusvalía), con las ventajas de los instrumentos bursátiles (su liquidez). Por ejemplo, en renta variable, se pueden adquirir acciones de empresas desarrolladoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicna de Valores (BMV), como Homex, Geo, Urbi, Ara, Sare y Hogar. De la misma manera, es posible comprar títulos de un Exchanged-Traded Fund (ETF) del índice Habita (iShares Habita Total Return TRAC) que refleja el desempeño conjunto de estas emisoras, o adquirir el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces, mejor conocido como Fibra, que es uno de los instrumentos más jóvenes en el mercado, el cual se denomina Fibra Uno (FUNO).

En lo que respecta a la renta fija, el mercado ofrece Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs), que son emisiones de deuda de las empresas desarrolladoras o certificados respaldados por hipotecas de bancos o de organismos públicos de vivienda.

Con todos estos instrumentos se pueden armar un portafolios 100% en bienes raíces y con diversos grados de riesgo.

Mercado castigado

Las acciones de empresas desarrolladoras de vivienda no son nuevas, ya que Corporación Geo (GEO) cotiza en la BMV desde mediados de los años 90s. Con el tiempo se han agregado los títulos de ARA, HOMEX, URBI, SARE y HOGAR, y hoy se está a la expectativa de que Corporativo Vinte realice una oferta pública, aunque seguramente esperará hasta ver mejores valuaciones de mercado.

La BMV desarrolló un índice dedicado al sector de la vivienda, denominado Índice Habita (IH), que data desde 1996. Entre sus objetivos está facilitar la incorporación al mercado accionario de nuevos instrumentos indizados, que permitan ofrecer a los administradores de fondos de inversión y a los operadores de portafolios novedosas opciones de inversión a sus clientes.

Debido a que este sector se constituyó como un pilar importante en la economía del país en los últimos dos sexenios, en los siete primeros años del presente siglo, el IH creció por arriba del promedio del principal indicador bursátil de la BMV, incluso se puede decir que presentó crecimientos por encima de diversos índices internacionales.

Durante el periodo 2000-2005, el IH registró un rendimiento nominal de 648.7%, mientras que el IPC obtuvo una ganancia de 215%. Pero si ampliamos el plazo (de 2000 a 2007), el IH logró un crecimiento de 900%.

Sin embargo, con la crisis de 2008-09, este sector se ha visto muy afectado y desde entonces sus acciones no han logrado reaccionar positivamente, a pesar de que se observó una recuperación en un movimiento de alza a lo largo de 2009. Y es que en los últimos tres años, la tendencia del IH es de baja, de tal forma que al cierre de agosto de 2012 se ubicó en mínimos similares a los de finales de 2008 y principios de 2009. Por lo tanto, desde el punto de vista técnico, podría estar cerca de encontrar un piso y cambiar de tendencia, de la mano con las valuaciones mínimas que observan las empresas del sector.

De manera particular, de agosto de 2011 a agosto del 2012, las acciones de las desarrolladoras inmobiliarias mostraron los siguientes comportamientos:

Como comparativo, en el mismo periodo, la BMV ganó 10.6%.

A lo largo de los dos últimos años, analistas de diversas instituciones coinciden en que al sector vivienda le hace falta un catalizador para revertir el movimiento de baja.

Rogelio Urrutia, analista de Santander México, señala que “aunque el panorama para las desarrolladoras de vivienda mexicanas continúa siendo incierto, creemos que los actuales niveles de valuación no reflejan bien el valor razonable de las grandes compañías listadas. Consideramos que los actuales niveles de valuación son injustificados”.

En promedio, las desarrolladoras de vivienda listadas en la BMV están cotizando a un múltiplo Precio/Valor en libros (P/VL) 12 meses adelantado de 0.5 veces, el cual ve como injustificadamente bajo, particularmente porque alrededor del 70% del total de los activos de estas compañías están representados por sus reservas de terrenos y obras en progreso, que tienen un valor de liquidación mayor al que lo está evaluando el mercado.

En Banamex-Accival coinciden en que las constructoras mexicanas de vivienda cotizan a un múltiplo Precio/Utilidad (P/U) estimado para 2012 de 4.1 veces, mientras que la razón P/VL estimado para 2012 es de 0.5 veces.

El especialistas de Santander agrega que la mayoría de las desarrolladoras de vivienda que cotizan en la BMV, excepto Geo, se encuentran por debajo de la línea de una positiva generación de utilidad económica, principalmente como consecuencia de una expansión en el ciclo de capital de trabajo, que ha sido impulsada por una velocidad más lenta en las ventas y procesos de construcción más largos (vivienda vertical). Esto ha resultado en un incremento de 113% de su deuda neta en los últimos 24 meses, junto con la limitada expansión de la Utilidad por Acción (UPA). “Bajo las actuales condiciones de la industria, las desarrolladoras de vivienda mexicanas no podrán alcanzar una expansión de dos dígitos en las ventas y al mismo tiempo una generación positiva de Flujo de Efectivo Libre (FEL)”.

El incremento en la demanda de nuevas casas en el mediano plazo deberá actuar como un catalizador para los actuales niveles de valuación, el problema es saber cuándo iniciará el repunte.

Es un hecho que todas las emisoras de vivienda han sido fuertemente castigadas y están baratas, se trata de un sector muy importante para la economía, así es que quien tenga la visión, la liquidez y el estomago para comprar en la parte baja donde los inversionistas normalmente muestran temor, verá buenas recompensas. Sin embargo, hay que estar conscientes de que será con alto riesgo.

Al sector nacional de vivienda le hace falta un catalizador para revertir su movimiento a la baja.

Dueño de bienes raíces

A diferencia de las desarrolladoras de vivienda, el mercado inmobiliario no residencial tiene un panorama distinto. En este mercado tenemos los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), los cuales, de acuerdo con una descripción de BBVA Bancomer, se basan en el esquema de los fideicomisos de inversión en el sector inmobiliario de Estados Unidos, conocidos como Real Estate Investment Trust (REITs).

Un REIT funciona como una empresa que administra y opera diferentes bienes raíces. Se caracteriza por ser un instrumento de inversión transparente y de rendimiento competitivo que incluso supera al otorgado por inversiones en índices de acciones de ese país.

Hasta ahora en México solamente hay un fideicomiso listado en Bolsa conocido como Fibra Uno (FUNO), que fue colocado durante el primer trimestre de 2011 obteniendo un fondeo de $3,615 millones de pesos, aunque en el transcurso de 2012 se realizó una segunda emisión del mismo recaudando cerca de $9 mil millones de pesos. Con ambas emisiones, la Fibra realizó diversas adquisiciones que han incrementado el portafolio de la misma.

El instrumento puede ser adquirido por inversionistas que muchas veces no están en posibilidad de invertir grandes cantidades en un desarrollo inmobiliario, pero que pueden, a través de estos, participar de los beneficios de la comercialización de la propiedad o renta de bienes raíces.

Por una parte, la bondad del instrumento es que posibilita la entrada al mercado inmobiliario a nuevos inversionistas, tanto nacionales como extranjeros, y obtener financiamiento para fondear el desarrollo de proyectos inmobiliarios destinados a diversas modalidades: edificios de oficinas, centros comerciales, parques industriales, hoteles y desarrollos turísticos, departamentos u otros.

Las Fibras, al igual que la bursatilización de cartera de crédito hipotecaria, se perfilan como importantes instrumentos que no sólo diversifican riesgos para sus inversionistas, sino que amplían la gama de fuentes de financiamiento de proyectos inmobiliarios rentables y de gran demanda. Constituyen un favorable esquema de inversión en el que los futuros desarrollos inmobiliarios pueden basar su financiamiento.

La Fibra es un fideicomiso que se constituye con propiedades inmobiliarias que generan ingresos por arrendamiento (departamentos, edificios de oficinas, bodegas, hoteles, centros comerciales, entre otros). Por lo mismo, esta alternativa de inversión elimina muchos de los riesgos de una inversión tradicional en bienes raíces.

Pueden invertir en ellas personas físicas y morales, residentes extranjeros y fondos de pensiones. Para el inversionista, el beneficio proviene de recibir dividendos por rentas y uso de los inmuebles, además de que también se benefician con la apreciación de las acciones.

Santander y Actinver emiten una recomendación de compra de FUNO. En particular, Actinver señala que FUNO cuenta con un potencial de crecimiento interesante, porque el tamaño del portafolio de sus propiedades y utilidades se duplicará una vez que las adquisiciones pendientes sean aprobadas, afirmando que es la opción de inversión más atractiva en el sector de bienes raíces.

Desde su colocación en Bolsa en marzo de 2011 y hasta el cierre de julio, el área total rentable de FUNO aumentó 24%. Hasta ese momento, el fideicomiso poseía 42 propiedades con un área rentable de 873 mil metros cuadrados. “Se espera que alcance los 1.8 millones de metros cuadrados al concluir el plan de adquisiciones 2013”, afirma Actinver.

En Actinver esperan que los ingresos por rentas presenten una tasa anual compuesta de crecimiento de 5% para el periodo 2012-2015.

La información financiera de la Fibra revela que, al segundo trimestre de 2012, se ubicaba dentro de los sectores internos con mayor crecimiento en EBITDA, casi triplicándolo con relación al año anterior, reflejando la agresiva adquisición de propiedades en los últimos 12 meses.

Durante el primer año de operación (marzo de 2011 a marzo de 2012), FUNO ofreció un rendimiento de 37%. Este hecho animó a una segunda emisión del mismo fideicomiso. En los ocho primeros meses de 2012 acumuló un incremento de 23.8% en su cotización de mercado, mientras que la BMV ganó 6.3% en el mismo periodo, además de que contrasta completamente con las pérdidas de las acciones de vivienderas.

Apoyando el desarrollo

Desde octubre del 2009, la BMV inauguró un nuevo segmento en el área de mercado de capitales, que está enfocado al financiamiento de proyectos que tienen un alto potencial de crecimiento, como infraestructura, energía, agua, desarrollo y consolidación de industrias, así como apoyo a diversos segmentos del sector inmobiliario, como urbanización, equipamiento urbano, parques industriales, desarrollos comerciales y habitacionales, las diferentes etapas en el proceso de edificación, etcétera. Los recursos provendrán de inversionistas privados a través de nuevos instrumentos llamados Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs).

BBVA Bancomer considera que son instrumentos poco líquidos y, por tanto, su tenencia debería ser de largo plazo. Por estas características se considera que los adquirientes serán primordialmente inversionistas institucionales como siefores, fondos de pensión privados, y aseguradoras, pero también podrían participar personas físicas de alto perfil.

Se trata certificados bursátiles fiduciarios. Es decir, los recursos de los inversionistas se aportan a un fideicomiso para un destino específico y se obtiene un rendimiento generado por los flujos del proyecto, que por su naturaleza es incierto y de largo plazo.

El plazo del proyecto es específico, pero a diferencia de otros instrumentos, los CKDs no tienen una calificación. Los proveedores de precios y valuadores independientes son los que otorgarán un precio al instrumento. Tanto los TFOVIS del Fovissste, que salieron con un cupón de 3.85% en su colocación más reciente de finales de agosto, como los Certificados de Vivienda (CEDEVIS) del Infonavit, se han mantenido con gran atractivo para los inversionistas. En ambos casos se trata de certificados bursátiles fiduciarios respaldados por hipotecas y han recibido las máximas calificaciones por parte de Standard & Poor´s, Moody´s, Fitch y HR Ratings de México.

Ante este panorama, y a diferencia de lo que sucede en mercados desarrollados, bien vale la pena pensar en armar portafolios de instrumentos inmobiliarios.

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5 pensamientos en “TU PORTAFOLIO DE BIENES RAÍCES

  1. Hola Buen dia!
    Como se puede acceder a invertir en FIBRAS? Que ‘cuota de entrada’, es decir, que monto de entrada normalmente se pide para acceder a este tipo de inversiones? Saludos y gracias

    • Hola Alfredo:
      Las fibras son un instrumento que está muy enfocado a clientes institucionales (siefores, fondos de inversión, etcétera). Una persona física puede invertir en ellas indirectamente a través de fondos de inversión; por ejemplo, ACTINMO de Actinver, aunque el monto mínimo de inversión es muy elevado ($1 millón de pesos).
      La opción es consultar con una distribuidora de fondos qué alternativas existen (toda la gama de fondos que integran sus carteras). Regularmente estas piden montos de inversión inicial mucho más accesibles desde $10 mil pesos.
      ¡Saludos!
      Dr. Milton

      • Estimados lectores:
        Inversionista no puede hacer recomendaciones directas de empresas, instituciones financieras o asesores/vendedores, porque la decisión de con quién acercarse solo ustedes la pueden por tomar. Lo que les recomendamos es que nunca se queden con una sola opción, verifiquen que estan sean profesionales, certificadas y reguladas ante la ley y que siempre comparen para elegir la que más les convenga.
        ¡Saludos!
        Equipo Inversionista

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