EDIFICA TU FUTURO

Guía de compra de inmuebles

EDIFICA TU FUTURO

[Por Óscar Granados Bartolo / Ilustración Cruz Martínez]

Comprar una casa es una de las inversiones más importantes que anhelamos hacer en nuestra vida, ¿pero cómo elegir un bien inmueble?, ¿en qué te debes fijar para elegir una propiedad?, la respuesta a estas y otras preguntas las encontrarás a continuación.

Contar con una vivienda es una cuestión básica para todos los seres humanos. Un espacio propio va más allá de muros, pisos y habitaciones. Una casa da estatus, sentido de pertenencia y seguridad a quien la habita.

“Las tres preguntas más importantes en la vida de una persona son: ¿con quién voy a formar una pareja?, ¿a qué me voy a dedicar?, y ¿dónde voy a vivir? Nuestros antepasados no tuvieron la oportunidad de plantearse semejantes interrogantes. El privilegio de decidir sobre estos dilemas es un atributo de la modernidad”, afirma Juan Pardinas, director general del Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO).

Por eso, buscar una vivienda es un desafío fascinante. En principio, porque implica una buena inversión monetaria, quizá la más importante de la vida para la mayoría de las personas, asevera Luis Medina, gerente de estudios de mercado de la consultora Softec.

“Siempre es momento adecuado para tomar una decisión de este calado; sin embargo hay temas como la generación de ahorro, la situación laboral y las deudas que se han acumulado, que marcarán la ruta para elegir el momento idóneo para adquirir una vivienda”, explica Medina.

La compra de una casa es un paso importante para hacerse rico a futuro, por decirlo de una manera, pues la inversión en un inmueble representa ventajas económicas específicas entre las que destaca la acumulación de patrimonio, expone Alejandro Kuri, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), en la Ciudad de México.

“A los mexicanos lo que más seguridad les da en la vida es tener una casa propia, aunque no les guste mucho el lugar o colonia donde viven. Tener ese patrimonio los hace sentir tranquilos”, subraya un análisis elaborado por la seguradora MetLife.

Paso a paso

Cambiar de casa implica un grado de superación, ya sea de manera individual o en grupo: los solteros buscan abandonar el nido y una familia quiere un entorno mejor, con mejores servicios.

Cuando la decisión se ha tomado, se debe buscar un inmueble cuyo valor sea congruente con el ingreso, aclara Jorge Jáuregui, director ejecutivo de Hipotecario Santander.

“Además se debe considerar un ahorro de al menos de 20% del valor del inmueble, del cual entre 10 y 15% se destinará al enganche, y entre 5 y 10% será para los gastos asociados a la hipoteca como pueden ser avalúos, gastos notariales y otras comisiones”, destaca.

Si el cliente es asalariado y cotiza en el Infonavit o Fovissste puede usar el saldo de su subcuenta de vivienda como parte del enganche y con ello hacer frente a este paso, añade Jáuregui.

Las finanzas personales son importantes porque definen la capacidad de endeudamiento, señala Medina. Por eso recomienda familiarizarse con temas derivados del crédito como son tasas de interés.

“No hay que ser expertos en todos los temas. Lo básico es saber de comisiones, tarifas, plazos, tasas de interés, y en ese aspecto hay asesores que pueden contribuir con consejos para elegir la mejor casa, argumenta Kuri.

Un agente inmobiliario le enseñará al inversionista las condiciones actuales del mercado, analizará junto con él las verdaderas necesidades en la nueva casa, servirá de guía para satisfacer los requerimientos y negociará con el vendedor el precio de la vivienda, comenta Federico Sobrino, vicepresidente de la comisión de vivienda de la Confederación Patronal de la República Mexicana (Coparmex).

Posteriormente deberá acercarse a alguna institución para obtener el crédito que le permita hacerse de ese inmueble. El inversionista también puede optar por un cofinanciamiento, en donde una parte del crédito lo pone el Infonavit o Fovissste y el resto una entidad financiera privada. Incluso se puede combinar el crédito que otorgan las instituciones mencionadas.

Si la opción es sólo con una entidad privada, en algunas ocasiones el prestamista le otorgará una aprobación previa por un monto específico y es en este momento cuando las finanzas pueden no coincidir con la casa que se había elegido previamente.

“La tarea del agente es verificar junto con su cliente el monto del crédito y las ofertas en el mercado. Conforme revise las propiedades, el cliente caerá en cuenta de sus posibilidades y pondrá los pies sobre la tierra”, afirma Kuri.

Elige y compara

Si ya se tiene un análisis completo de los ingresos contra el precio de la casa y se ha considerado el ahorro y no se tiene dudas sobre la propiedad a elegir, el siguiente paso es cotizar el préstamo con diversas instituciones financieras, recomienda Jáuregui.

“Por ejemplo, si la casa vale $1 millón de pesos, tendrá que acceder a un crédito de $900 mil, y más o menos su cuota mensual será de $9 mil, entonces, su salario tendrá que estar entre los $27 mil y $30 mil pesos, es decir que debe ser tres veces la cuota a pagar mensualmente”, comenta el banquero de Santander.

Un punto a considerar en este paso es el Costo Anual Total (CAT), indicador financiero establecido por el Banco de México para facilitar a los usuarios la comparación y elección de créditos.

El CAT integra, además de la tasa de interés que nos cobraría la institución financiera, los costos adicionales, tales como: comisión de apertura, gastos de investigación, seguros (vida y daños), todo dependiendo del tipo de préstamo. Entre más alto es el CAT, más costoso es el crédito.

Una vez que se haya encontrado la casa soñada o la que más se acerque, es necesario realizar una oferta. Si te acercaste con un asesor, éste la hará por ti. Los tres componentes básicos de una oferta son precio, condiciones y contingencias del inmueble.

Aunque en apariencia sea una propiedad ideal es indispensable solicitar una inspección, la cual dejará al descubierto los problemas que pudiera tener: el principal motivo de preocupación es cualquier daño estructural.

“Esto principalmente se realiza cuando se adquiere una vivienda usada, que puede ser un poco más barata, contar con mejor ubicación y mayores espacios. Además se tiene la seguridad de que los materiales del inmueble ya pasaron por el periodo de prueba”, agrega Kuri.

Una vez que se ha realizado la búsqueda, se ha encontrado un buen inmueble y una institución o instituciones que funcionen de prestamistas, conviene cerrar el ciclo.

“Cuando el crédito esté formalizado es importante realizar el proceso de compra. Hay que completar los documentos, avalúos, escrituras y firmar el crédito, con eso se termina el proceso”, afirma Jáuregui.

Bancos e instituciones públicas que dan financiamiento exponen que el periodo de vida del crédito corresponde a una relación de largo plazo con el cliente, por eso es congruente mantenerse para que, en caso de que se presente cualquier imprevisto –principalmente relacionado con un problema de pago–, se resuelva de una forma eficiente.

Cada día vale más

De acuerdo con la consultora Softec, la plusvalía es el aumento en el precio de los inmuebles en un cierto periodo y es uno de los términos más usados por los brokers para vender una propiedad en el mercado.

“La plusvalía es algo que va adquiriendo el inmueble con el tiempo. Es la diferencia entre lo que te costó el inmueble y el precio de mercado al momento en que lo quieres vender”, recalca Sandra Hendrix, directora de comercialización de Coldwell Banker.

El Índice de la Sociedad Hipotecaria Federal sobre Precios de la Vivienda, que comprende las casas solas, en condominio y departamentos con crédito hipotecario garantizado, mostró una apreciación nominal de 3.7% a escala nacional durante el segundo semestre del año.

El índice para casas solas se apreció 3.84%, mientras que el correspondiente a casas en condominio y departamentos creció 3.67% durante el período antes mencionado.

En Campeche, la vivienda se apreció 5.98%, en Hidalgo 5.91%, San Luis Potosí 5.63%, Chihuahua 5.08%, Baja California Sur 4.98%, Veracruz 4.84% y el Distrito Federal 4.53%.

“La plusvalía es algo que se da con el tiempo y puede tardar muchos años. Por ejemplo, existen colonias que durante un largo periodo no tuvieron plusvalía y que de repente se revalorizaron porque hicieron un mega proyecto, porque construyeron un centro comercial o porque hicieron un edificio lindo o mejores vías de comunicación”, afirma Hendrix.

Medina expone que la plusvalía real sólo se logra si una propiedad aumenta de precio por encima de la inflación. También depende de las entradas y salidas con las que cuenta la casa habitación, los servicios que tiene cerca, así como las condiciones de la colonia, municipio o delegación donde está ubicada la casa. Otros factores que influyen son el incremento de la población, el aumento del turismo, la economía local y el desarrollo de infraestructura.

Cuida tu patrimonio

Más vale prevenir que lamentar, reza el dicho. Contar con un seguro es imprescindible, más cuando se vive en zonas de riesgo sísmico, meteorológico o de cualquier otra índole, destaca Hendrix. “No te tienes que esperar a que pase una desgracia para que pienses en un seguro”, afirma.

En México, según datos de la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros, sólo 25% de la población tiene un seguro de casa habitación, pero de este porcentaje, únicamente 4.5% cuenta con una póliza voluntaria.

En el país, de acuerdo con el último censo elaborado por el Instituto Nacional de Geografía y Estadística, hay más de 35 millones de viviendas, por lo cual las respaldadas con un producto de resguardo voluntario llegaría a poco más de 1.6 millones.

De acuerdo con cifras de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), en un seguro para una casa habitación (cuyo valor ascienda a $1.5 millones de pesos, en una zona como el DF con riesgo medio), la prima anual puede ir desde $4 mil hasta $16 mil pesos, dependiendo de la aseguradora y los beneficios con los que cuente.

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