¿EL FINAL DE LA CRISIS?

Mercado inmobiliario de EU

¿EL FINAL DE LA CRISIS?

[Por BlackRock Investment Institute]

Hay muchas personas que tienen una expectativa de recuperación del mercado inmobiliario. Sin embargo, hay indicadores que nos dices ser cautelosos todavía antes de invertir en este mercado.

Todo el mundo se sentía optimista en la primavera, incluso en el complicado mercado inmobiliario estadounidense. Varios indicadores señalan a los inversionistas y a los propietarios de viviendas que los precios de los bienes raíces finalmente ya han tocado fondo.

Si lo anterior es cierto, se trata del fin de un camino largo y traumático en el que millones de propietarios perdieron sus hogares ante los embargos hipotecarios. Al menos $7 mil millones de dólares en garantías hipotecarias se han perdido, de acuerdo con estimaciones de la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) en enero pasado.

Incluso después de estos descensos, la vivienda sigue siendo el activo más importante para la mayoría de los estadounidenses. Los bienes raíces dominan el sentimiento y comportamiento de los consumidores que potencian 70% de la economía más grande del mundo. Es la razón por la cual la Fed mantiene las tasas en mínimos históricos y se ha aprovisionado de activos hipotecarios, impulsando una ola global de flexibilización cuantitativa en los bancos centrales. Y el sector de la vivienda cae de peso a la hoja de balance nacional de Estados Unidos como una indigestión.

¿Cuándo, cómo y por qué se recuperará este mercado crítico? A continuación se muestra un mapa de las políticas inmobiliarias, así como una valoración de las oportunidades de inversión disponibles.

  • Economía de la oferta. Obtener una radiografía del inventario de casas disponibles es crucial para cualquier proyección a largo plazo. El modelo que aquí se presenta proyecta un plazo de al menos tres años para que haya un equilibrio entre oferta y demanda, aunque también establece un escenario entre seis y siete, para alcanzar un nuevo equilibrio. También muestra la importancia de la nueva conformación de los hogares y la tasa general de propietarios de viviendas.
  • Visualizar el fondo en el sector de la vivienda. Es probable que se haya llegado o se esté cerca de tocar fondo en el mercado inmobiliario después de que los precios nacionales de la vivienda cayeron -36% desde sus niveles máximos. Pero se visualiza una mínima desventaja adicional de hasta -5% durante el próximo año, después de considerar la inflación. No se espera una recuperación rápida hacia los niveles de principios de la década del año 2000. La recuperación probablemente tomará la forma de una “U” larga y plana; incluso durante algún tiempo podría asemejarse a la forma estancada de una interminable “L”.
  • Diferencias regionales. El análisis y percepción hacia el mercado de la vivienda en EU son en su mayoría influenciados por los datos nacionales. Sin embargo, la gran parte de las oportunidades de inversión son locales. Existen grandes disparidades dentro de las áreas metropolitanas, tanto en niveles de precios, inventarios y embargos hipotecarios. El empleo local y la carestía de los terrenos también hacen una gran diferencia. El sector inmobiliario realmente consiste en la ubicación.
  • Incertidumbre política. La política inmobiliaria y el mercado hipotecario van de la mano. La incertidumbre sobre las políticas a futuro confunde a los propietarios, compradores potenciales, prestamistas y, especialmente, a los inversionistas. Una cuestión clave es el futuro de las empresas rescatadas por el gobierno (GSE, por sus siglas en inglés) Freddie Mac y Fannie Mae, entidades que actualmente apuntalan el mercado de financiamiento hipotecario. Una privatización total no es aconsejable ni viable en este momento, pero los apoyos públicos deben reducirse en un largo plazo.
  • Una receta para la política inmobiliaria. Un enfoque integral es necesario para echar a andar al mercado de la vivienda. Los ingredientes incluyen la necesidad de que el gobierno garantice las hipotecas (un servicio por el cual debe ser recompensado), reformar las GSE como intermediarios del mercado para apoyo crediticio, reglas sencillas y transparentes para los servicios hipotecarios, titularización y embargos hipotecarios, priorizar y sintetizar las políticas públicas, y respetar los derechos de los inversionistas para atraer capital privado.
  • Un programa vergonzoso. La multitud, complejidad y enfoque disperso de las iniciativas inmobiliarias y regulaciones dificultan ver el bosque a través de los árboles. Destacan cuatro programas que podrían ayudar a los propietarios en dificultades y así reducir los embargos, pero tienen que eliminarse aquellos que violen los derechos de los titulares de primer gravamen.
  • La gente importa. Las tendencias demográficas plantean un profundo desafío. Se espera el retiro de una ola de baby boomers y su reducción en la próxima década, sumándose a una población ya entrada en años. Las personas están contrayendo matrimonio más tarde (o nunca) y los graduados universitarios están hasta el cuello en deudas y desempleo, privando al mercado de una fuente tradicional de la demanda con los compradores de una primera vivienda.
  • Otros retos para la vivienda. Las condiciones inestables del consumidor muy endeudado, con suerte de tener un empleo mal pagado de EU es un gran obstáculo para una recuperación sostenida del mercado inmobiliario. Los estrictos estándares de crédito son otro obstáculo. El “precipicio fiscal” para reducir el déficit y la expiración de los recortes de impuestos ocupan un lugar preponderante, una razón más para el signo de interrogación en el título de esta publicación.
  • Las personas y la psicología. El envejecimiento de los baby boomers está provocando un cambio dramático en la población de Estados Unidos. Una cantidad de personas sin precedentes llegará a la edad de jubilación de 65 años en la próxima década.

Se estima que esta tendencia en el envejecimiento en la población de EU derivará en una proporción de una quinta parte de jubilados para el 2050, de acuerdo con las Naciones Unidas. Esta es una mala noticia para la venta de las viviendas familiares existentes: los baby boomers que se jubilan con frecuencia reducen el tamaño de sus viviendas o deciden rentar.

La generación más joven no los está relevando. La salud financiera de los compradores con ingresos y de entre 20 y 34 años de edad es débil a causa del reducido empleo y las altas deudas. La deuda general por los préstamos estudiantiles es de aproximadamente $1,000 millones de dólares, más que cualquier deuda por tarjetas de crédito o automóvil, de acuerdo con la Oficina de Protección Financiera al Consumidor. Los estudiantes que egresaron en 2010 ya debían cerca de $25 mil dólares en deuda promedio, según el Institute for College Access and Success.

A los jóvenes les resulta difícil acumular un enganche y optarán por la renta de una vivienda.

La evidencia anecdótica está plagada de “chicos boomerang”, brillantes egresados universitarios con buen empleo que se sienten perfectamente felices de vivir en casa de sus padres. ¿Un consejo para solucionar este dilema inmobiliario en particular? No alimentarlos.

La gente también se está casando más tarde o no lo hará, lo que se traduce en menos familias tradicionales que buscan comprar una casa para criar a sus hijos. Estos cambios demográficos están impulsando una corriente descendente a largo plazo en el aumento de nuevos hogares, un factor fundamental para crear demanda y absorber inventario.

¿Por qué comprar ahora?

La mayoría de los estadounidenses se han vuelto cautelosos a la hora de comprar una casa. Se trata de la imagen en un espejo de los años de auge, cuando los propietarios de viviendas potenciales devoraban las existencias. En ese entonces, ellos sólo podían ver hacia adelante, porque los precios de las casas siempre aumentaban. En la actualidad, la mayoría de los consumidores se centran en el aspecto negativo, incluso si cuentan con un historial de crédito perfecto, pueden aportar un enganche y han calculado que comprar les ahorraría dinero en los pagos mensuales. ¿Por qué comprar ahora que los precios serán más bajos el próximo año?

Mientras que los compradores potenciales son sensibles al riesgo a la baja, los inquilinos se preocupan por perder un repunte en los precios. Este estira y afloja influye en el debate de comprar o rentar.

El desafío es entender y anticipar el punto de partida para un cambio en la psicología. Otras señales son las expectativas de un aumento de sueldo (los salarios efectivamente se han mantenido sin cambios desde hace dos años) y los planes de compra de los consumidores para vivienda y automóvil (estos apenas se estabilizaron recientemente a partir de una tendencia a la baja).

La percepción está mejorando, lentamente y desde un punto muy bajo. La mayoría de los consumidores esperaban sólo un ligero descenso en los precios de la vivienda, de hasta -5% en una encuesta en marzo, y casi un quinto anticiparon aumentos de precios, de acuerdo con JP Morgan. Un año antes, la mayoría esperaba disminuciones de entre -5% y -10% y menos del 5% anticipaban aumentos de precios.

Los desarrolladores se muestran muy positivos. Esto podría apuntar a una mejora en las condiciones de los negocios, pero también probablemente subraye las diferencias a escala regional. Las constructoras tienden a ver el vaso medio lleno, especialmente a principios del año. Basta comparar las optimistas declaraciones públicas de los desarrolladores de vivienda líderes cada mes de febrero durante los últimos cinco años, con lo que realmente sucedió en dicho periodo.

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