INVERSIÓN CON PLACER

Una segunda casa en tu patrimonio

INVERSIÓN CON PLACER

[Por Silvia Laura Colón Vázquez / Ilustración Cruz Martínez]

Poseer una segunda casa o casa de descanso no sólo te garantiza un sitio donde disfrutar tus fines de semana o vacaciones y así aislarte de la rutina, sino que puede convertirse en una excelente inversión con rendimientos atractivos.

¿Quién no ha soñado con tener una casa con alberca, un condominio en la playa o tal vez una cabaña en un pueblo pintoresco para vacacionar o descansar los fines de semana? Sin duda, esta inversión puede convertirse en una pieza clave de tu patrimonio con vista a los años de retiro.

Sin embargo, mientras llega la jubilación, hay que reconocer que ese espacio de nuestros sueños demandará cuidados para evitar su deterioro. Por ello, es importante trazar estrategias para que este clase de inmuebles incrementen su valor y hasta buscar que genere utilidades. Hay que analizar las ventajas y desventajas de nuestro inmueble para ponerlo a trabajar.

El pago de servicios como predial, agua, luz, gas y algunos gastos de mantenimiento, figuran entre las desventajas de adquirir una casa de descanso (sobre todo en aquellos inmuebles con albercas y jardines que requieren la atención de personal de limpieza o vigilancia). Son gastos extras que pocas veces se toman en cuenta al adquirir una segunda propiedad.

Especialistas del ramo turístico inmobiliario estiman que el costo de mantenimiento de las casas de descanso va de los $1,500 hasta los $10 mil pesos mensuales, mientras que el tiempo promedio de desocupación es de 80%. El 20% del tiempo de ocupación se reparte entre propietarios, familiares y amigos, pero aún así se dificulta la cobertura de los gastos y provoca un deterioro del inmueble (por la humedad y el polvo), por lo que la rentabilidad de la inversión es casi nula.

Cuestión de números

Aunque tradicionalmente los bienes raíces son sinónimo de inversión asegurada, la venta de viviendas de descanso declinó durante la crisis de 2009, y en algunos casos sus precios cayeron hasta 35%. Esta situación se ha modificado, pues en los diferentes desarrollos turísticos el panorama mejora, con la adopción de variados modelos de comercialización.

Para Alejandro Yberri, director general del Desarrollo Turístico Costa Baja, ubicado en Baja California Sur, una propiedad de este tipo es una inversión segura, especialmente si se adquiere en un desarrollo inmobiliario que cuente con todas las instalaciones terminadas. “Cualquier inversionista que adquiera una propiedad con una buena prestigiada ubicación puede incrementar su patrimonio, ya sea comprando un condominio o un terreno para hacer su casa, porque su propiedad siempre tendrá plusvalía”.

Y es que el costo de una vivienda depende en gran medida de su ubicación, tamaño y áreas construidas. Para darnos una idea más clara, veamos algunos ejemplos:

¿Cómo hacer para que la casa de nuestros sueños sea una verdadera inversión de la que se pueda obtener un retorno anual atractivo, sin que resulte una carga mientras llega el retiro?

La primera opción es ofrecerla en renta. El alquiler de una casa de vacaciones puede representar buenas utilidades, entre otros beneficios.

Para Ana Laura Acevedo, vicepresidente de Programas Especiales de RCI Latinoamérica, con este esquema de renta, el retorno de inversión es de 25 a 30%, lo que contribuye de manera importante al pago de gastos de mantenimiento, al tiempo que cumple con la expectativa de disfrutarla. “La ganancia puede variar dependiendo de factores como la demanda del destino, la ubicación y las instalaciones (número de habitaciones, alberca, jardín, etcétera). El precio sube en periodos de temporada alta y días festivos, comparado con la temporada baja, pero de cualquier manera ofrece un beneficio ganar-ganar”.

Mucha gente hace la promoción de manera particular sin obtener el resultado esperado, pero con orientación de una empresa consultora tienes garantizado el éxito.

Empresas como RCI, perteneciente a Wyndham Worldwide (líder mundial en Intercambios vacacionales), a través de Travel Residences, ofrecen asesoría a dueños de casas vacacionales para poner a trabajar la propiedad. “Nos encargamos de hacer campañas de publicidad y promoción en diferentes medios para que sea más fácil el alquiler, y a nombre y representación del dueño atendemos a los interesados”, señala Ana Laura Acevedo.

La firma administradora de inmuebles vacacionales realiza los trámites legales y de protección para las dos partes involucradas. Ofrece asistencia para quienes van a alquilar y un seguro de responsabilidad civil para los dueños, de esta forma se mantiene la propiedad en buenas condiciones. También se encarga de hacer el cobro a los arrendatarios, designando el 65% de los ingresos para el propietario y 35% para la administradora por concepto de pago de sus servicios.

El costo de la renta lo define el valor del mercado. Por ejemplo, si una casa en Cuernavaca, con capacidad de cuatro a seis personas, se renta por $2,500 pesos la noche, y su reservación promedio es de 3.5 noches en puentes y fines de semana (sin tomar en cuenta la temporada de verano, en que las vacaciones son más largas), el dueño recibe aproximadamente $5,600 pesos en un fin de semana. “Cuando se hace la negociación para el alquiler de una casa, nosotros le avisamos al dueño para que nos entregue las llaves y cobramos la renta a la salida, tomando en cuenta que el arrendatario puede solicitar algunos días más”, explica Acebedo. El arrendatario firma contratos en los que se establecen claramente los términos y condiciones para el uso y goce de la propiedad y que ésta sea devuelta en las mismas condiciones en las que se encontraba.

Normalmente en las casas hay una persona de servicio que se encarga de supervisar que todo quede en orden. Si la familia que rentó rompió algún objeto, el encargado nos llama y la empresa administradora aplica el cobro correspondiente.

Modelos de comercialización

La frecuencia con la que se renta una casa está directamente relacionada con el estado en que se encuentra (si tiene jardín, gimnasio, número de habitaciones, alberca, muebles, cocina equipada, etcétera) y el servicio que posee (ama de llaves, vigilancia, entre otros). “50% de las personas que rentan se convierten en clientes recurrentes. Además, la mejor publicidad es de boca en boca, contribuyendo a una mayor aceptación de esta modalidad”, explica.

Travel Residences ofrece a los inversionistas asesoría para llevar a cabo proyectos de desarrollo inmobiliario en zonas atractivas, ya sea que tengan una propiedad construida o en proceso. “Dependiendo de las características de la inversión o del inmueble es el modelo que les sugerimos”, explica la ejecutiva de RCI.

Podemos encontrar los siguientes modelos de comercialización de inmuebles:

Fraccional. En caso de que el inversionista desee vender su propiedad, una manera rápida y accesible es mediante el modelo fraccional. Consiste en dividir el inmueble en cinco fracciones (por ejemplo) para que cada una sea comprada por diferentes personas. Si la casa tiene un valor de $1 millón de dólares, su venta se divide y cada parte paga $200 mil dólares, y de esta forma cada dueño tiene el derecho de ocupar el inmueble durante 10 semanas al año, pagando sólo una fracción de los gastos de mantenimiento.

Algunos inversionistas dueños de condominios han visto en este esquema un gran aliado para colocar su propiedad, ya que pueden lograr un retorno más rápido. También pueden cargar un pequeño porcentaje adicional de sobre precio, el cual es distribuido entre cada uno de los compradores. En este esquema cada dueño recibe una escritura de compraventa sobre el segmento que adquiere, mismo que podrá vender, heredar o hipotecar a futuro, si así lo desea.

Este modelo tiene la ventaja de que funciona como casa de descanso sin que el nuevo dueño tenga que ocuparse del mantenimiento, pues esa labor le corresponde a quien se desempeñe como administrador, que por lo general es el inversionista inicial.

Tiempo compartido. Es un programa vacacional en el que no se adquiere el bien inmueble sino el derecho de uso temporal de una propiedad durante algunos años. Tiene como opción elegir entre una o dos semanas, que se pueden intercambiar por otros sitios.

La ventaja es que se puede tener una casa de descanso sin la preocupación de mantenerla. Para los expertos inmobiliarios esta opción no representa una buena inversión, pues su valor únicamente radica en su uso.

Condo-Hotel. Un condo-hotel es un establecimiento turístico cuyas habitaciones (villas o departamentos) son titularidad de inversionistas particulares y ofrecidas por un operador hotelero.

Este concepto es una combinación entre un bien raíz y un hotel, en el que el negocio hotelero se mezcla con la inversión inmobiliaria. Aquí el inversionista-dueño de un hotel pone a la venta las habitaciones a propietarios privados.

Cuando se vende una habitación, el titular tiene derecho a disfrutar de ella por un periodo de tiempo al año. El resto de los meses, la habitación es administrada por la firma hotelera, la cual reparte el beneficio de las utilidades entre los diferentes propietarios.

La ventaja de este modelo es que al adquirir una habitación, villa o departamento, dentro de un complejo hotelero, se puede disfrutar de todos los servicios por distintos periodos en el año, distribuyéndose la estancia según se requiera. El resto de tiempo la unidad estará bajo la gestión de la cadena, que pagará por su utilización.

Otra ventaja es que hay mayor posibilidad de rendimientos que en una casa en renta, debido a la demanda que tiene la cadena hotelera en un destino específico, como es el de playa.

Inversión con confort

Invertir en bienes raíces en una época en la que todos los instrumentos financieros de inversión parecen ser inciertos y ofrecen bajos rendimientos, continúa siendo una buena decisión.

Alejandro Yberri, director general de Costa Baja, asegura que los desarrolladores que han invertido en este proyecto de clase internacional han logrado incrementar su inversión en 20% en dólares en los últimos tres años. “Creemos que invertir en un desarrollo inmobiliario, con toda la infraestructura terminada, con un seguro de propiedad de la tierra, que se encuentra en un lugar exclusivo (como es el Mar de Cortés), y que cuenta con otros beneficios como campo de golf de México y un club de playa, es una manera muy atractiva para invertir el dinero”, asegura.

Tomando en cuenta que el perfil del comprador turístico se modificó y comenzó a voltear hacia el mercado nacional, la firma inmobiliaria vio incrementar su plusvalía al mismo nivel que el mercado canadiense (11%), mientras que el estadunidense disminuyó hasta -65%.

Cualquier inversionista puede participar en el concepto condominal y turístico de Costa Baja, desde el nivel fraccional hasta la adquisición de un condo-hotel. También hay terrenos para desarrolladores desde 10 mil metros.

Dependiendo de su localización, los terrenos pueden tener costos desde los $3 millones de dólares, para que ellos lo puedan desarrollar, construir y vender con apego a un reglamento de construcción e imagen arquitectónica congruente con el resto del desarrollo exclusivo. Hay otras opciones para construir unidades residenciales de 850 metros cuadrados, con un costo de alrededor de $400 mil dólares.

“Se trata de una inversión de disfrute, ya que no sólo vas a comprar una propiedad que con el tiempo va a aumentar su valor, sino que además puedes gozar del Mar de Cortés, así como de los beneficios del club de golf y la marina”, explica Yberri.

En ese paraíso residencial, las unidades construidas van desde $550 mil dólares hasta $1.6 millones. También se ofrecen propiedades para dar en renta y ser administradas por el mismo desarrollo turístico, con la disponibilidad de hacer uso de ellas si así lo desea el dueño. “Aseguramos que, a través de este sistema de renta, se pueden pagar todos los gastos del inmueble, incluido el impuesto predial, seguros y otros. Todo se maneja mediante un contrato, pues la idea es poner a trabajar la propiedad”, explica.

Procedimiento para rentar una casa de descanso

De acuerdo con Travel Residences, los pasos para alquilar una casa de descanso son los siguientes:

  1. Contactar a la empresa que ofrece el servicio de renta de casas de descanso, vía internet o telefónica
  2. Llenar el formato de la capacidad que tiene la casa (número de cuartos, si tiene alberca, tamaño de jardín, etcétera) y precisar si posee servicios adicionales como servidumbre, chofer o nana
  3. Pagar el costo de inscripción (se trata de una cuota única)
  4. Entregar fotos de la propiedad para subirlas al sitio web
  5. Se definen costos de la renta de la casa con base a la ubicación, capacidad y servicios
  6. Una vez que es dada de alta la casa, se suben los datos a la página de la empresa
  7. Se verifica la disponibilidad del inmueble (fechas)
  8. Se hace el enlace con el cliente
  9. Se renta
  10. Se realiza el cobro al término de la ocupación
  11. El propietario recibe su porcentaje de la renta
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