A LA CONQUISTA DE ESTADOS UNIDOS

En busca de territorios

A LA CONQUISTA DE ESTADOS UNIDOS

[Por Jorge Suárez Vélez* / Ilustración Cruz Martínez]

A ratos pareciera que la recuperación económica comienza a acercarse, pero a otros nos damos cuenta que todavía falta mucho por recorrer. Comprar casa en Estados Unidos sólo es para los que pueden navegar en aguas turbulentas sin mayores problemas y la mayoría de ellos está en el extranjero.

Resulta interesante observar que la evolución del mercado inmobiliario en diferentes países del mundo ha sido un claro indicador de la dirección en la que evolucionará el crecimiento económico de cada región. Muchas economías disfrutaron los beneficios de períodos de abundancia inusual de crédito a costos atractivos, lo que fomentó la formación de burbujas. Este proceso se dio en Estados Unidos, el Reino Unido, Irlanda, España y ahora en China se desarrolla la madre de todas las burbujas.

En el caso europeo, el fenómeno se desarrolló claramente como consecuencia de la adopción de la moneda única en países como España, acostumbrados a tener una divisa más volátil y financiamiento más caro.

La presencia repentina de crédito en grandes cantidades y a costos mucho menores incentivó la demanda de hipotecas para comprar propiedades. Esto llevó al surgimiento de actividad especulativa, conforme la demanda excedía a la oferta y los precios subían al reflejar la escasez. Hoy, 80% de la población española vive en casa propia (en Estados Unidos la cifra es alrededor de 65%), pero también uno de cada cuatro españoles está desempleado (y uno de cada dos tiene menos de 25 años).

Cada vez hay más casos de gente que no puede pagar su adeudo hipotecario, lo cual genera colosales pérdidas a la banca española. El inventario de propiedades sin vender es enorme y los bancos siguen sin mostrar la totalidad de sus pérdidas, pues se rehúsan a reflejar el precio de mercado de las propiedades en su inventario, con la ilusión de que este se recupere y la pérdida sea menor, por lo que las seguirán cargando en sus libros, hasta que no tengan alternativa.

Los problemas del crédito abundante

En Estados Unidos, la abundancia de crédito provino del fortísimo esfuerzo que hizo la Reserva Federal de Alan Greenspan para compensar con liquidez el daño ocasionado por el estallido de otra burbuja: la de las empresas puntocom. Esto provocó una caída en las tasas de interés a niveles no vistos en 50 años, lo cual influyó fuertemente en las hipotecas. El bajo costo de financiamiento aunado a un nuevo escepticismo en el mercado accionario, después de la fuerte caída de las acciones de internet, provocó una nueva burbuja ahora en el mercado inmobiliario.

El problema de la creación de estas burbujas, donde sea que se dé, es que su formación incide en forma determinante en el consumo y la actividad económica, pues provoca un efecto de riqueza.

En Estados Unidos, por ejemplo, la gente no sólo dejó de ahorrar al sentir que “su casa lo hacía por ellos” (conforme la valuación de ésta crecía rápidamente), sino que además mucha gente –cuyos ingresos se habían estado deteriorando por años– se endeudaron en forma directamente proporcional al aumento del valor de su casa, extrayendo la plusvalía, como si sus casas se convirtieran en un “cajero automático”.

Evidentemente, el desarrollo de esta burbuja trae consigo un rápido incremento en la actividad de la industria de la construcción, lo cual incide positivamente en los niveles de empleo y de demanda por insumos como cemento, acero, etcétera. Además aumenta la recaudación fiscal, reflejando las jugosas ganancias que provienen de la especulación inmobiliaria.

Sin embargo, después del estallido de la burbuja se da el efecto opuesto: la gente se siente más pobre, tienen que ahorrar más para compensar lo que dejaron de guardar en los últimos años, el consumo cae, se detiene la construcción, aumenta el desempleo y baja la recaudación del fisco.

¿Endeudamiento perpetuo?

En resumen, lo único que permanece constante es el endeudamiento. El precio de la casa en cuestión puede caer, pero quien la compró le sigue debiendo lo mismo al banco. Ese es exactamente el lastre que hace que sea mucho más lenta la recuperación. No sólo hay que lidiar con un inventario de millones de propiedades que siguen sin venderse, sino además con una economía estancada, que crece poco y con desempleo creciente. Lo único que prevalece es el bajo costo del crédito, pero la abundancia de este desaparece. Conforme los bancos pierden dinero en el mercado inmobiliario, piden muchas más garantías para otorgar un crédito. Los días de créditos hipotecarios sin enganche, en los que no se pedía documentación para comprobar niveles de ingreso e historial crediticio, han quedado muy atrás.

En ciertas ciudades, como Nueva York o Miami, parte de la demanda ha provenido de inversionistas de América Latina o Europa, invitados por la falta de oportunidades de inversión en su país o por la debilidad relativa del dólar frente a sus monedas. Conforme el dólar se siga fortaleciendo, como consecuencia de la agudización de la crisis europea, es posible que esa demanda se reduzca también. Sin embargo, en mercados en los que hay gran cantidad de propiedades siendo embargadas por bancos que las ponen en subasta, la situación de crisis puede presentar oportunidades para quienes son capaces de liquidar la transacción inmediatamente, sin necesidad de recurrir a crédito.

A la larga, siempre es importante recordar que la tasa normal de crecimiento de los precios en un mercado inmobiliario como el estadounidense, que es maduro y no hay cambios demográficos significativos que aceleren la formación de familias, es de alrededor de un punto porcentual anual por encima de la tasa de inflación. Por eso, cuando vimos incrementos de 85% en cinco años en las principales 20 ciudades estadounidenses, en el tramo final de la formación de la burbuja, era evidente que estábamos frente a un alza altamente riesgosa.

La frecuente especulación sobre la recuperación del mercado inmobiliario me recuerda al niño que pregunta a su padre si ya se va a llegar al destino, cuando apenas se empezó el viaje. Las cifras de venta de casas nuevas, e incluso las de casas que no lo son, han decepcionado. Seguramente, empezará a haber algunas oportunidades en ciertas situaciones en los mercados que más han caído, como el de la región de retiro (Arizona, Nuevo México, Florida), pero seguimos estando lejos de una recuperación clara, pues esta no se dará hasta que sea más evidente el crecimiento económico y se recuperen consumo y empleo… y todavía falta un buen rato para que eso suceda, solo queda armarse de paciencia.

* Jorge Suárez Vélez ha trabajado desde 1981 en instituciones financieras a lo largo del mundo y colabora como comentarista en distintos medios de comunicación, como CNN en Español.
Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s