FLORIDA: LA NUEVA TIERRA PROMETIDA

Sin fronteras

FLORIDA: LA NUEVA TIERRA PROMETIDA

[Por Roberto Aguilar / Ilustración Cruz Martínez]

Una opción para diversificar la cartera de bienes raíces es aprovechando la situación de mercados cuyas propiedades muestran minusvalías, pero que mantienen los niveles de demanda aceptables para lograr buenos rendimientos.

La situación inmobiliaria que vive el estado de Florida es una oportunidad para los inversionistas mexicanos a través de Vulcan Investment Partners, un fondo diseñado y operado por expertos que detectaron en este nicho una alternativa muy atractiva y rentable. De 2006 a 2011, este estado reportó la mayor caída de precios de la vivienda con más de 50% contra una baja nacional promedio de 33% en el mismo lapso, y lo colocó como el de mayor oferta de inmuebles que los bancos recuperan de los clientes que no pueden pagar la hipoteca y posteriormente subastan la casa, término que se conoce como foreclosure. Así, algunos inmuebles se llegaron a conseguir hasta en una tercera parte de su valor original,  los mismos que después de una remodelación son rentados o vendidos para satisfacer la creciente demanda en esta zona y los signos de una tenue recuperación de la economía estadounidense que se traduce, además, en un rebote en el precio de los inmuebles.

En julio pasado, Florida Realtors, firma consultora para la comercialización de bienes raíces, informó que el mercado inmobiliario de Florida continuó mostrando signos de recuperación. Las ventas crecieron 9.8% con respecto al mismo mes de 2011, las ventas pendientes en este mismo lapso subieron 42.2%, el precio promedio de la vivienda aumentó 7.8% para llegar a $148 mil dólares, mientras que el inventario de inmuebles disponibles retrocedió 41.1%. Además 26% de las casas fueron adquiridas por clientes de otros estados, lo que significa que los inmuebles ofrecen en automático un rendimiento por la apreciación de su valor. Un factor adicional es el creciente diferencial en el precio de las casas nuevas con respecto a las usadas, que de 2000 a 2007 fluctuó en niveles de 10%,  pero a partir de 2008 este gap se amplió hasta 30% en promedio, según los datos de la National Association of  Realtors.

Los datos contrastan con la publicación del Índice Case-Shiller, que elabora la calificadora Standard & Poor’s, y que incluye el precio promedio de la vivienda en 20 de las ciudades más importantes de Estados Unidos, que subió 2.3% con respecto al mes inmediato anterior y de 0.5% con respecto al mismo periodo de un año antes. “Estamos viendo exactamente lo que necesitamos para una recuperación sostenida. Alzas mensuales junto con avances anuales, lo que podría sugerir que finalmente el mercado inició su recuperación”, explicó David Blitzer, responsable del indicador.

Experiencia en hacer negocios

Vulcan Investment Partners cuenta con una amplia experiencia en el sector inmobiliario de México y Estados Unidos. El antecedente inmediato de los fundadores fue el lanzamiento en 2010 de East Coast Opportunity Group, un fondo especializado que en menos de un año alcanzó $10 millones de dólares en propiedades en Miami, con un rendimiento anual de 20.56% antes de comisiones e impuestos; pero la creciente oportunidad provoca el crecimiento del proyecto y se lanza un nuevo fondo por $149 millones de dólares para comprar 1,500 casas de manera selectiva en Florida, vehículo al que los inversionistas nacionales pueden sumarse con una aportación mínima de $100 mil dólares. El periodo de vida del fondo es de cinco años y se estima que la tasa interna de retorno de inversión llegaría a 15% anual. Además, ofrece una distribución de las rentas de los inmuebles que podría significar un rendimiento adicional de hasta 4%, considerando que 70% de los recursos recaudados son utilizados para la compra de inmuebles que se rentarán. En 2011, la renta promedio de un departamento en Estados Unidos subió 3.4% y se espera que este año avance 4.3%.

Guillermo Prieto, ex presidente de la Bolsa Mexicana de Valores y actualmente presidente ejecutivo de la Asociación Mexicana de Distribuidores Automotores, funge como presidente del Consejo de Administración de Vulcan Investment Partners, donde además participan Emilio Braun Burillo, Mario Alonso, Juan Ramón y Juan Fernando Zaragoza, José Ortega, Iñaki Negrete y Jorge Kalb, ex ejecutivos de bancos de inversión y empresarios del sector inmobiliario dentro y fuera de México.

Además para acotar los potenciales riesgos, el fondo fija una serie de limitaciones dentro de sus políticas de inversión, entre los que encontramos:

  • No se puede destinar más de 20% de los recursos a una sola propiedad o proyecto
  • Hasta 50% del dinero puede utilizarse en oportunidades de inversión fuera de los activos, como propiedades comerciales o terrenos o inmuebles, siempre y cuando el retorno de la inversión sea de 200% por arriba del rendimiento mínimo.

El contrato también considera acuerdos claros de salida para los inversionistas, si existiera alguno que decidiera dejar el fondo antes de que se cumpla el plazo, aunque la propia administración periódicamente evaluará estrategias de salida que maximicen el valor de los accionistas, que incluye la venta de total o parcial del portafolio a un inversionista institucional o la fusión con un fondo de mayor tamaño. El cierre anticipado del fondo requiere del consentimiento de la mayoría de los inversionistas.

La administración además contrata asesores especializados para garantizar transparencia en el manejo de los recursos, supervisar y asesorar todas las decisiones de inversión. El administrador del fondo es Cortland Capital Market Services, y cuenta con el apoyo de la firma de auditores Kaufman Rossin, así como con el despacho Greenberg Traurig como asesor legal.

Vulcan Investment Partners planea replicar su modelo de inversión y levantar un fondo similar para inmuebles en España y México, que dependerá de las condiciones de los mercados y la respuesta del sector inmobiliario a las señales de recuperación económica.

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