EL DOBLE PLACER DE UNAS VACACIONES

Convierte tu casa de descanso en una inversión

EL DOBLE PLACER DE UNAS VACACIONES

[Por Ricardo Vázquez / Foto Dreamstime]

Una casa de descanso puede convertirse en ese lugar con el que sueñas en las largas jornadas de trabajo, pero también en una fuente de importantes beneficios económicos para ti como propietario.

Contar con una segunda casa, una casa de descanso o de vacaciones, es una aspiración natural. Sin embargo, con frecuencia nos preguntamos si es un gasto o una inversión. Debemos considerar si es conveniente para nuestras finanzas comprarla o evaluar si será rentable cuando se adquiere como inversión. Lo más conveniente es que la propiedad represente un doble placer: el de disfrutarla cada vez que se quiera, y que genere valor al patrimonio familiar.

Por lo mismo debemos ver una second home desde dos puntos de vista:

  • El interés de una familia en contar con una propiedad adicional a la principal, para pasar fines de semana, puentes, descansar por periodos largos, vacacionar e incluso, que pudiera convertirse en la casa principal en la época del retiro.
  • Como una inversión inmobiliaria que, mediante diferentes alternativas, es capaz de convertirse en una fuente de ingresos e incluso en una inversión muy rentable en el tiempo.

Tradicionalmente la adquisición de una primera propiedad es para habitarla y disfrutarla día a día. Una vez logrado ese objetivo, si la economía familiar lo permite, puede aspirarse a una casa de descanso.

No debemos confundirnos con el fenómeno de comprar una primera propiedad, pagarla y posteriormente pretender una de mayor tamaño y con mejor ubicación. En el tema que nos ocupa, la segunda propiedad es una casa de descanso o vacacional, por lo mismo su ubicación será determinante, de preferencia, que se pueda llegar en automóvil a bajos costos.

Por ejemplo, para los habitantes de la Ciudad de México, Cuernavaca y los alrededores del estado de Morelos son una excelente opción, por su cercanía y agradable clima. En segundo lugar tenemos a San Miguel de Allende, Querétaro, Valle de Bravo y Acapulco. Estos son los destinos que los profesionales inmobiliarios citan con mayor frecuencia como los más demandados para casas de descanso de los capitalinos. Como podemos observar, no son sólo destinos cálidos, sino también zonas campestres, boscosas, lagos, ciudades coloniales y playas, por citar los más demandados.

Compra inteligente

Cuando se trata de una casa para el uso intensivo en períodos de descanso más o menos prolongados, además de la distancia de la residencia principal, debemos considerar una serie de elementos que podrían convertirse en un dolor de cabeza.

Mantenimiento. Adicional al costo de la propiedad, mensualmente se debe considerar un monto adecuado para su cuidado y mantenimiento. Sería un grave error olvidarlo, ya que la propiedad se deterioraría a mediano plazo, y en lugar de incrementar su valor se estaría depreciando. Si se quiere evitar este problema, lo más recomendable es no adquirir una casa sola, sino una propiedad en condominio, donde seguramente habrá un administrador y una cuota mensual de mantenimiento que hará la tarea por ti.

Ubicación. Por ejemplo, si compras en una playa, procura que el inmueble esté lo más cerca posible al mar, ya que si la propiedad está a media hora de distancia, perderá mucho valor. Visto de otra manera, la casa a adquirir debe estar lo más cerca posible del atractivo principal del destino. Así mismo, si compras un inmueble en un lugar de descanso como Acapulco o Cuernavaca y no tiene alberca, inevitablemente perderá encanto.

Objetivo. Definir perfectamente para qué quieres la propiedad. ¿Tu familia podrá utilizarla con frecuencia o solamente un par de veces al año? Esto tiene una connotación financiera a fin de determinar si vale la pena un gran desembolso económico para comprar un inmueble que tendrá poco uso, o si conviene seguir pagando hotel cada vez que se vaya de vacaciones o fin de semana.

Para lo anterior, habrá que hacer un presupuesto sobre lo que gastas cada vez que vas de descanso: cuánto en hospedaje, restaurantes, transporte, recorridos, etcétera. Luego compara los costos anuales de las vacaciones contra los de compra y mantenimiento de una propiedad de descanso. Solo así podrás tomar la decisión correcta.

Si se adquiere una segunda propiedad a través de un crédito hipotecario y no se tiene la solvencia suficiente, lo que sería un sueño personal o familiar, puede convertirse en pesadilla.

Salvador Sacal, director general de Alameda Bienes Raíces, señala que no hay una receta de cocina para el comprador de casa de descanso. Recomienda comprar una propiedad a quien goza de solvencia económica y estará 50% del tiempo en su casa principal y otro 50% lo dispone para disfrutar del descanso. Pero si solamente cuenta con algunas semanas al año para vacaciones o descanso, es mejor que pague hotel.

En caso de que la cuestión económica no sea un problema, lo mejor es adquirir una casa o condominio bajo la modalidad full ownership, es decir, compra absoluta para que seas el único propietario. Procura que el pago sea de contado, aunque también puedes hacerlo a través de un crédito hipotecario.

Si la expectativa de uso de la casa es moderada, existen dos modalidades que facilitan su adquisición:

Propiedad fraccional

El denominado fractional time o fractional ownership (propiedad fraccional) es un mecanismo de compra de propiedad, donde se adquiere una fracción de la misma, es decir, se tendrá derecho a ocupar la propiedad por un determinado periodo al año, pero habrá otros propietarios del mismo espacio con el mismo derecho.

Este esquema se confunde constantemente con un “tiempo compartido”, pero éste último es la compra adelantada de tiempo a través de una membresía, por un periodo determinado para cada ciclo anual (normalmente una semana), por un número de años fijo y que se disfruta hasta su consumo.

En contraste, la propiedad fraccional consiste en adquirir un inmueble vacacional con todas sus bondades, pero compartido en fracciones con otras personas. Por ejemplo, una casa que vale $1 millón de dólares, puede ser adquirida, a través de la propiedad fraccional, por $200 mil dólares promedio, y usarla por un número determinado de semanas (entre cinco y ocho aproximadamente).

En México, la cantidad de fracciones puede oscilar entre cuatro y 12, mientras que en países como Estados Unidos y Canadá existen clubes residenciales de hasta 20 fracciones. El adquirente invierte en un bien raíz comprando una fracción de una casa de vacaciones. Con ello puede usar el tiempo que le corresponde cada año, ajustándose a sus necesidades y permitiéndole vacacionar y a la vez disfrutar de una segunda residencia.

La posesión de la fracción del inmueble da cabida a todas las bondades tradicionales: es heredable, hipotecable y transferible, ¡de por vida!

Un valor agregado es que muchas propiedades bajo este esquema están afiliadas a programas de intercambio. Ofrece la posibilidad de cambiar tus semanas con otros destinos en Estados Unidos, Canadá y Europa. Por ejemplo, si una familia adquirió una propiedad en Acapulco con posibilidad de usar cinco semanas al año, puede usar tres de esas semanas allí y las dos restantes ir a esquiar a Norteamérica, siempre en unidades similares a la adquirida.

Se optimiza la inversión, tanto en el capital comprometido como en la diversificación de destinos. Gracias también a esa optimización, tu propiedad tiene el mantenimiento y el servicio garantizados, situación que los condominios tradicionales no tienen. “Los registros indican que muchas inversiones se inhiben por diversas causas, siendo las más significativas que el comprador no adquiera una casa de descanso por el costo que representa adquirirla o su mantenimiento, o porque sólo la usaría pocos días al año. Con la propiedad fraccional, estas dos razones prácticamente quedan anuladas –considera Guadalupe Durán Falcón, ex presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en Cancún–. Las residencias en propiedad fraccional son espaciosas y lujosas, con servicio de cinco estrellas, incluyendo mantenimiento y administración para deleite del propietario. El concepto se sustenta en el principio de propiedad completa, es decir, que quien compra una propiedad fraccional se convierte en el auténtico dueño de una hermosa residencia localizada en un bello destino turístico, con un título de propiedad.

En México, la propiedad fraccional ha estado dirigida al segmento de lujo a través del esquema Club Residencial Privado. La mayor actividad de construcción de propiedades fraccionadas se ha concentrado en la Riviera Maya y Cancún (Quintana Roo), Puerto Peñasco (Sonora), Los Cabos (Baja California Sur), Puerto Vallarta (Jalisco), Riviera Nayarita (Nayarit), Rosarito (Baja California), Acapulco e Ixtapa (Guerrero), San Miguel de Allende (Guanajuato), Avándaro y Valle de Bravo (Estado de México), entre otros.

Los especialista inmobiliarios recomiendan asegurarse de que el esquema tenga un sólido sustento legal y que el desarrollo garantice los servicios y la operación.

Condo-hotel

Otro mecanismo es el conocido como condo-hotel: es un híbrido entre un bien raíz y un hotel, combinando el negocio hotelero con la inversión inmobiliaria. Aquí normalmente adquieres un departamento o una villa dentro de un complejo hotelero que disfrutarás durante un plazo aproximado de un mes al año, distribuyéndose el tiempo según tus necesidades. El resto del año la unidad estará bajo la gestión de la cadena hotelera, la cual te pagará por su utilización.

Jurídicamente, el condo-hotel es un establecimiento turístico de carácter hotelero cuya característica principal es que las habitaciones –villas o departamentos– que la componen son titularidad de inversionistas particulares y se hallan explotados y gestionados de forma conjunta por un operador hotelero.

Durán Falcón señala que las cadenas hoteleras de lujo y con renombre  internacional, fueron las primeras en notar que el consumidor de propiedades busca un servicio personalizado y el mejor estilo de vida. “Los compradores quieren más que un inmueble donde vacacionar, desean servicios especiales, aquellos como los que tradicionalmente proporciona un hotel de lujo. Por ejemplo, los proyectos inmobiliarios con servicio de concierge están siendo muy populares, sobre todo para los propietarios cuando vienen de vacaciones”, señala. Por ello, muchos están ofreciendo la opción de venta inmobiliaria dentro de sus propiedades, como es el caso de Mayakoba con Rosewood, Viceroy, Banyan Tree al igual que, Nizuc Residences, Capella, entre otras. Esta alternativa te permite combinar el disfrute de una segunda residencia con la rentabilidad que proporciona cuando no la estás utilizando. Las propiedades en el condo-hotel se revalorizan anualmente.

Durante el periodo que el dueño utilice su unidad, puede hacer uso de todos los servicios con los que cuenta el hotel, así como de todas las zonas comunes. Por supuesto, el alquiler no representa problema para el propietario, porque la empresa gestora (hotel) se encarga de ello, con un porcentaje de la renta obtenida, además del mantenimiento de las zonas comunes e inmueble.

Para algunos profesionales inmobiliarios existe mayor posibilidad de rentabilidad en un condo-hotel que en una casa sola que se coloca en un pull de rentas. Esto se debe a la demanda misma de habitación hotelera en los destinos de playa, sobre todo cuando el programa de rentas establecido asegura que los beneficios serán repartidos en forma equitativa entre todos los propietarios de las unidades existentes en el hotel.

Para la especialista, el condo-hotel es un segmento con muchos beneficios que cada vez agrada más a los compradores vacacionales o de segundas viviendas. Tiene todo lo que un hotel de lujo ofrece, más la administración por parte del mismo.

Como inversión

Si se quiere diversificar un portafolio de inversión y poner un porcentaje en un inmueble vacacional que quizá se use un par de veces al año, pero el objetivo primordial es sacarle jugo económicamente hablando, hay que revisar las oportunidades.

Pese a la crisis generada en 2008-09, en México no se observó una burbuja inmobiliaria. Por el contario, profesionales y analistas del sector coinciden en que la plusvalía está garantizada en este negocio. Por ello, adquirir una propiedad de descanso tiene una primera expectativa, la de obtener ganancias.

Al comprar una propiedad vacacional, se debe considerar la posibilidad de rentarla mientras no se ocupa. En ese sentido existen diversas empresas que promueven la renta entre posibles clientes, tanto nacionales como extranjeros. Un caso es Acapulco Vacations Villas, una firma mexicana, con más de 30 años de experiencia, que se dedica a aumentar los ingresos por renta de casas residenciales, villas vacacionales, condominios frente a la playa, entre otros.

Juan Armando Juárez, que encabeza la compañía especializada en renta de residencias, señala que se comprometen a manejar las propiedades de manera responsable. Solicitan un depósito de seguridad para garantizar cualquier daño, manejan a los clientes (arrendador y arrendatario) profesionalmente para garantizar que los usuarios tengan unas vacaciones perfectas y que los propietarios siempre tengan su patrimonio en buen estado.

Esta es una forma de convertir una inversión costosa en un inmueble rentable, donde se puede obtener un retorno anual atractivo, pero dependerá de factores como la demanda del destino, la ubicación de la propiedad y características como el número de habitaciones, amenidades (alberca, jardín, salones), etcétera.

La casa se pone en un pull de propiedades en renta, donde no es una sola firma la que la promueve, sino un grupo de empresas especializadas, por lo cual se tiene una expectativa de buenos resultados en el tiempo de renta. Además, los ingresos obtenidos con la renta puedes utilizarlos para su mantenimiento y mejora.

Al respecto, Salvador Sacal afirma que “sin importar si es casa de vacaciones o de uso cotidiano, una renta debería significar un ingreso similar a 1% del valor del inmueble. Pero para los destinos de descanso, esto varía de acuerdo con la demanda, porque suele incrementarse el precio en los periodos de temporada alta y disminuir en la baja”. Recomienda, ya sea para comprar o poner en renta el inmueble, buscar a profesionales inmobiliarios –de preferencia expertos en la zona donde se ubica la propiedad–. Esto no solamente te facilitará la operación sino que obtendrás la asesoría que te ayudará a tomar la mejor decisión.

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