LADRILLOS A PRUEBA DE VOLATILIDAD

PARTE I

Inversión en bienes raíces

LADRILLOS A PRUEBA DE VOLATILIDAD

[Por Ricardo Vázquez / Foto Dreamstime]

Los bienes raíces en México representan una alternativa de inversión atractiva, tanto por los potenciales rendimientos o plusvalía que puede ofrecer, como por la amplia gama de posibilidades que ofrece este mercado.

Al hablar de bienes raíces, los inversionistas tienen sentimientos encontrados. De inmediato viene el recuerdo de la crisis inmobiliaria que desató la crisis de 2008-09 y cuyos efectos aún se sienten. Pero tras ese capítulo, es momento de encontrar nuevas oportunidades en este sector, y México brinda un amplio abanico de posibilidades de inversión en inmuebles, las cuales pueden ser clasificadas en dos grandes opciones:

  • Ladrillos. Casas o departamentos, terrenos, locales comerciales, oficinas, bodegas o parques industriales.
  • Instrumentos financieros. Acciones de desarrolladoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), índices bursátiles especializados en vivienda (HABITA) a través de ETFs, Fondos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes) y deuda respaldada por bursatilización de cartera hipotecaria (Borhis, Tfovis, BonHiTos, etcétera), entre otros.

Inversión patrimonial pura

Debemos comenzar por la inversión patrimonial por excelencia, que es la adquisición de una propiedad habitacional, ya sea una casa o un departamento. Se le denomina “patrimonial” porque se adquiere para vivirla y suele ser el mayor porcentaje del patrimonio de una familia. Por lo general, el objetivo de comprar un inmueble es para vivir en él. Esto no sólo logra dar certidumbre a la familia, sino que con el tiempo se obtiene una plusvalía, aunque insistimos en que el objetivo, en principio, es patrimonial y no de rentabilidad.

De cualquier manera, la bondad que tiene la adquisición de una propiedad es que con el tiempo no perderá su valor con respecto a la inflación (aunque hay ciclos de precios a la baja). Pero también hay que considerar que se trata de un bien físico que siempre está presente y se puede vender en cualquier momento, aunque con la salvedad de que no tiene una liquidez inmediata.

Por ello, en buena medida, los especialistas en la materia consideran que la inversión en bienes raíces tiene tres características:

  • Es de bajo riesgo. Porque según los profesionales inmobiliarios, una propiedad es un activo que difícilmente se deprecia.
  • Es segura. Porque siempre los ladrillos están presentes, son tangibles, y si se realizan los trámites correctos, como escrituración e inscripción en el Registro Público de la Propiedad, la tenencia jurídica está garantizada. Además, los bienes inmuebles pueden ser asegurados contra siniestros, lo que da mayor certeza al patrimonio. Por otra parte, en muy pocas ocasiones o circunstancias la propiedad está sujeta a una alta especulación, como sí sucede con los instrumentos financieros.
  • Es rentable. Porque la mayor parte de las propiedades aumentan su valor en el tiempo e incluso se pueden obtener mayores beneficios si se renta.

Inmuebles como inversión

Durante los años más recientes de crisis financiera internacional, los distintos presidentes de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) han insistido en que invertir en bienes raíces es una buena alternativa frente a la volatilidad de los mercados financieros. Aseguran que esta inversión tiene beneficios a mediano y largo plazo en forma segura, según las distintas zonas de la República Mexicana, pues los bienes raíces difícilmente pierden su valor.

Además, debemos considerar que la inversión en bienes raíces tiene una administración sencilla o bien se puede delegar en un tercero, como lo es un profesional inmobiliario. Ya que justamente cuando se aleja uno del objetivo patrimonial, se pueden obtener grandes retornos, aunque también podemos decir que la adquisición de inmuebles (habitacionales o comerciales) pueden ser sumamente especulativos cuando se compra para revender.

Adicionalmente, se puede considerar la compra de un inmueble para obtener una doble ganancia: por medio de la plusvalía que genera a través del tiempo, y a través de los ingresos que pueda redituar por su puesta en renta.

A diferencia de muchos instrumentos financieros, comprar un inmueble no requiere de gran ciencia, pero siempre será importante conocer la zona para no adquirir una propiedad mal ubicada o con un sobreprecio de mercado. Debemos verlo como cualquier mercancía y seguir la máxima de comprar barato y vender caro.

No debemos perder de vista que pese a considerarse una inversión segura y rentable, no está exenta de riesgos. De hecho hay personas que han tenido importantes pérdidas con inmuebles, básicamente porque desconocían las condiciones del mercado en el que invirtieron, compraron con un sobreprecio o eligieron una mala ubicación, por lo que será difícil rentarlo o venderlo.

Por ello es necesario analizar la propiedad que se quiere comprar, teniendo en cuenta factores como:

  • Ubicación. No es lo mismo una casa o departamento en una zona con comercios y servicios aledaños, cercanas a zonas de oficinas y con vialidades adecuadas, que una propiedad que implica traslados de una hora o más a éstos. Es decir, nunca será lo mismo invertir en un departamento de dos habitaciones en una zona residencial (por ejemplo, Polanco) que una casa de cuatro recámaras pero en la periferia de la ciudad (Cuatitlán o Tecamac), porque aunque la segunda opción tiene más terreno construido y espacio habitable, su ubicación urbana determina un precio mucho más barato y su precio por metro cuadrado no crecerá al mismo ritmo que la primera. Lo mismo aplica para un local comercial, pero con el indicador de flujo de vehículos y personas.
  • Precio de la zona. Una cosa es el valor comercial de la propiedad, que se puede obtener con un avalúo, y otra el precio al que se están haciendo las operaciones de mercado en el momento de la transacción.
  • Estado físico del inmueble. Qué necesidades tiene en cuanto a reparaciones o remodelaciones, así como la inversión que será necesaria en mantenimiento.
  • Su situación jurídica. Si está escriturada y no intestada, si no está gravada la propiedad (una hipoteca de por medio o ser garantía de algo), si está libre de impuestos o servicios a pagar, etcétera.
  • Potencial de capitalización. Evaluar la posibilidad de que el inmueble pueda ser rentada o posteriormente ser revendida.

Un profesional inmobiliario conoce todos estos aspectos y puede asesorarte adecuadamente, aunque debes asegurarte de que sea un agente inmobiliario calificado que esté agrupado en la AMPI. Estar bien asesorado te permite comprar al precio de mercado más barato posible o bien a la hora de vender al precio más alto de mercado, pero sobre todo, evitará correr el menor riesgo posible.

Century 21, uno de los brokers inmobiliarios más prestigiados del país, señala dentro de sus consejos que “en nuestro país, la inversión inmobiliaria en el largo plazo ha generado atractiva plusvalía. Es una de las opciones de inversión con menores riesgos, más rentables y menos especulativas, pero es muy importante fijarse en qué tipo de bienes y en qué zonas invertir, ya que de eso dependerá su plusvalía”.

Invertir en bienes inmuebles es fácil y seguro si siguen las siguientes recomendaciones:

  1. Valorar las ofertas disponibles en el mercado con base en las necesidades y la inversión que se puede pagar.
  2. Descartar las opciones que no cubran las expectativas económicas, de ubicación y tipo de inmueble.
  3. Fijarse quien es el vendedor. Hay muchos proyectos en obra, en cuyo caso, verificar que sean tangibles, es decir que cuenten con las autorizaciones legales establecidas. Si se trata de terminadas, hay que verificar las certificaciones que avalen el cumplimiento de las obligaciones. Una inversión segura depende en buena medida de verificar al máximo quienes son los desarrolladores, así como su fluidez económica, prestigio profesional y calidad moral en el mercado inmobiliario.
  4. Conocer todos los detalles de la negociación, que corresponde a la forma de pago, el monto de los anticipos, planes financieros de la desarrolladora o planes preestablecidos de crédito hipotecario con alguna institución financiera.
  5. Informarse las especificaciones y características con que cuenta el inmueble en su cimentación, acabados, áreas verdes, cajones de estacionamiento, bodega, áreas y elementos comunes, jardín, sistemas de seguridad, cuotas de mantenimiento, entre otros aspectos.
  6. Cerciorarse de que el inmueble tenga en orden y al corriente todos los permisos, pagos de derechos y servicios.

El beneficio económico que se puede obtener del inmueble, comúnmente conocido como plusvalía, es el diferencial de cuánto costó el metro cuadrado al adquirir la propiedad y en cuánto se puede vender. Depende de factores como:

  • La localidad en que se encuentre: ciudad, bosque, playa, etcétera
  • Accesibilidad (cerca de avenidas importantes)
  • Tamaño de la propiedad, medida en metros cuadrados construidos y metros cuadrados útiles
  • Si el mercado en determinado momento está dominado por los compradores o los vendedores, es decir, oferta y demanda
  • Accesibilidad a crédito hipotecario, porque ello impacta a la demanda potencial

Flujos, la clave

Es muy importante destacar que para que sea una inversión rentable la inversión en bienes raíces, se debe tener un objetivo no tradicional, es decir, deben existir flujos y no precisamente la acumulación de propiedades per se. El dinero tiene que estar en movimiento constante y de preferencia comparar los beneficios o rendimientos con alternativas financieras tradicionales.

Si se tiene una propiedad para rentar, y ésta resulta inferior al rendimiento que ofrece una inversión financiera tradicional, hay que vender ese inmueble e invertir en otra opción como adquirir valores gubernamentales o fondos de inversión.

Por ejemplo, los profesionales inmobiliarios consultados refieren que en la actualidad la renta de un departamento o casa varía entre 0.6 y 0.7% del valor de la propiedad, ello implica que anualmente el dueño obtendrá un rendimiento de entre un 7.2 y 8.4%. Si tomamos como referencia la tasa que pagó un cete a 28 días en 2011 (4.57%), podemos ver que hay mayor rentabilidad en la percepción de rentas con respecto a una inversión tradicional.

Es importante destacar que en el caso del inmueble, solamente se tomó en cuenta el flujo por rentas recibidas, a lo cual hay que agregar cierta plusvalía, misma que se hace efectiva hasta que se vende la propiedad. Esta plusvalía será diferente de acuerdo con los elementos ya descritos con anterioridad, pero se puede tomar como referencia que cuando menos avanza a un nivel similar a la inflación, por lo que el rendimiento obtenido por las rentas, representa una tasa de interés real, mientras que el rendimiento del Cete es nominal y hay que descontarle el efecto de la inflación.

Visto de esta manera, el flujo obtenido por la renta de una casa o departamento resulta atractivo. En opinión de profesionales inmobiliarios, aún descontando impuestos y pagos de predial, etcétera, una renta adecuada debe ofrecer cuando menos el doble del beneficio de una inversión en cetes.

Plusvalía

De acuerdo con el presidente de AMPI, Ciudad de México, Alejandro Kuri, los precios de los inmuebles tendrán un incremento de 4.3 a 4.4% en 2012, que sumado a las tasas de renta promedio, implicará un rendimiento nominal anual de 11.5 a 12.8%, nuevamente más del doble que un cete.

Es importante tener presente que los especialistas opinan que la renta de casa habitación es menos redituable que la renta de inmuebles comerciales. Esto parece sencillo, pero debe considerarse que nunca se está exento de riesgos, como el caso de que no siempre está rentado el inmueble, o bien se tiene un inquilino problemático que no paga. También hacen hincapié en que se debe estar bien asesorado, porque hay oferta y demanda de renta en cada zona, por lo que a mayor disponibilidad de inmuebles en renta le corresponden menores rendimientos y a la inversa. Donde hay demanda de inmuebles en renta superior a la oferta, se puede tener precios equivalentes al 1% del valor de la propiedad, es decir, hasta 12% de rendimiento anual.

“En ciertas zonas de la Ciudad de México hay repuntes de precios mayores por cuestiones de demanda, como en las colonias Condesa, Roma o Nuevo Polanco –señala Alejandro Kuri–. En esta última, los precios pasaron de $23 mil pesos el metro cuadrado a $40 mil (una plusvalía de 73.9%), debido a la construcción de Plaza Carso. Por supuesto es un caso extraordinario que únicamente se logra en zonas urbanas que son revitalizadas.

Cuando se trata de comprar para vender o de comprar para remodelar y posteriormente vender (en ésta se tiene una mayor expectativa de rentabilidad que en la primera), es necesario asesorarse sobre cuándo es el momento adecuado para comprar y cuándo debe venderse.

Siempre es conveniente comprar cuando el ciclo de precios en el mercado toca piso e inician un proceso de alza, y vender cuando tocó su máximo e iniciaron su tendencia de baja. Pero una persona que no se dedica de tiempo completo a este negocio encontrará difícil identificar estas condiciones de mercado, por lo cual vuelve a ser conveniente asesorarse adecuadamente, sobre todo considerando que tratar de especular con inmuebles en plazos muy cortos incrementa el riesgos de que una inversión inmobiliaria no sea rentable.

En este caso en particular, la inversión inmobiliaria debe de ser vista en forma muy similar a cualquier acción que cotiza en Bolsa: comprar cuando van a la baja y vender cuando están al alza, porque sin duda también hay ciclos en el sector inmobiliario. Sin embargo, a diferencia del mercado bursátil, el mercado físico de bienes raíces no es de corto plazo, más bien de mediano y largo plazo, toda vez que no es un mercado de liquidez inmediata por sus propias características y los montos de inversión que se requieren son elevados.

Los ciclos de precios inmobiliarios van muy de la mano con los ciclos económicos. Normalmente los ciclos expansivos de una economía determina precios altos porque la liquidez de las personas va creciendo y por lo mismo la demanda de propiedades; pero cuando la economía se desploma y se atraviesa por una recesión económica como sucedió en 2009, los precios de los inmuebles llegar a perder valor porque la demanda se contrae.

A pesar de que en los últimos 12 años el mercado de compra de vivienda en México se concentró en la adquisición de vivienda nueva, el mercado secundario de vivienda (la compraventa de propiedades usadas) está ha registrado un ascenso desde 2009, por lo que la posibilidad de hacer buenos negocios en bienes raíces se ha incrementado sustancialmente. Vale la pena considerar esta opción en los portafolios de inversión.

 

PARTE II

Complemento del portafolio

EL VALOR DE LOS INMUEBLES

[Por Martha P. Bolaños]

La inversión en bienes raíces debe considerarse como un complemento y no como una forma de desplazar a otros instrumentos de inversión. “El porcentaje del patrimonio destinado a la compra de un bien raíz depende del monto del patrimonio –comenta Sandra Hendrix, directora de Comercialización de Coldwell Banker–. Por ejemplo, si alguien tiene $5 millones de pesos, el 50% sería una buena proporción. Quien decida tener este tipo de inversiones debe acercarse a un profesional inmobiliario, pues hacerlo por cuenta propia puede significarle problemas. Se debe conocer con detalle la documentación notarial y legal, así como tener identificadas las mejores zonas para invertir, con lo que se evita poner en riesgo el patrimonio”.

Por dónde empezar

Algunos factores que deben considerarse al invertir en bienes raíces son:

  • Determinar la cantidad de dinero que se va a destinar
  • Es una inversión de largo plazo (de dos a cinco años)
  • No es líquida

Una cantidad aceptable para invertir en un inmueble es $1.5 millones de pesos, porque con menos de eso las opciones se reducen considerablemente. Por otra parte, para que un bien raíz genere plusvalía, debe dejarse madurar la inversión de tres a cinco años.

La plusvalía de un bien raíz depende de que exista un gran proyecto inmobiliario, que la zona tenga proyectado tener importantes vialidades o que se convierte en una zona de moda, características que un asesor inmobiliario puede llegar a vislumbrar.

Si la elección es correcta, se pueden obtener utilidades de hasta 30% en un plazo promedio de tres años. Pero depende del tipo de propiedad, del lugar donde se encuentre, del tiempo en que se asiente en la propiedad y que no hayan existido circunstancias adversas durante el tiempo en que haya tenido el bien.

Fincando oportunidades

Al comprar un bien raíz debe verificarse que la propiedad esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad, conocer su situación fiscal y que su comercialización sea legalmente viable (que no esté intestado, por ejemplo), así como identificar los vicios ocultos que pudiera tener la propiedad.

También hay que considerar que aproximadamente los gastos notariales e impuestos, que por lo general corresponden al 8% del valor de la propiedad.

Adquirir un inmueble en preventa es una opción atractiva, por los altos niveles de plusvalía que tiene, ya que se compra cuando aún está en maqueta o en plano, pero que al concluir el proyecto (en un año o año y medio) podría duplicar su valor. Sin embargo, hay que considerar el riesgo del desarrollador, por eso es importante investigarlo en Profeco, visitar sus oficinas y solicitar recomendaciones con compradores de otros proyectos. De esta forma se reduce el riesgo, aunque nunca se elimina.

“En la actualidad, las ciudades del país estables que ofrecen mayor plusvalía para invertir, son Puebla, Villa Hermosa y Guadalajara, así como la costa de Nayarit (la Ribiera Nayarita, San Pancho y Sayulita), y el Bajío. En las zonas conurbadas del DF se encuentran: Metepec, Calimaya y Pachuca. En el Distrito Federal recobraron atractivo las colonias Lindavista y Roma. También podemos encontrar algunas zonas aledañas a Polanco que han tenido un boom importante, lo mismo que en las colonias Nápoles y Escandón”, enfatiza la directora de Coldwell Banker.

Remodelar para vender

Otra opción para invertir en bienes raíces es comprar para remodelar y vender, obteniendo utilidades de hasta 30%. Una opción es la colonia San Rafael, pues hay casas espectaculares de los años 30s y 40s, además de que es una zona cercana a Polanco, Anzures y Legaria. Aquí hay que considerar un capital adicional a la adquisición del inmueble y contratar a un buen arquitecto.

Si bien se trata de una inversión con riesgo acotado, su éxito (como en cualquier otro instrumento) depende de los conocimientos que puedas tener en este mercado. Sin embrago, los beneficios que pudiera tener se vendrían abajo si se toman las decisiones incorrectas, de ahí la importancia de contar con la asesoría de profesionales.

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