¿DEBO PONER GEO EN MI PORTAFOLIO?

Análisis a fondo

¿DEBO PONER GEO EN MI PORTAFOLIO?

[Por Ricardo Vázquez]

Sin lugar a dudas, uno de los sectores más favorecidos en la última década ha sido el de la vivienda. Durante el gobierno de Vicente Fox se dio un cambio estructural en esta materia y se atestiguó un crecimiento nunca antes visto, y hoy su expectativa de crecimiento sigue siendo buena. “Ya no con tasas tan espectaculares, porque las bases de comparación ahora son elevadas –indica Carlos González Tabares, director de análisis bursátil de Grupo Financiero Monex–. Pero gracias a ese cambio estructural hoy se mantiene un ritmo de crecimiento sostenido en este segmento”.

Ante inversionistas internacionales, en el marco de la octava edición del Mexican Housing Day, Luis Orvañanos Lascuráin, presidente del Consejo de administración de Geo, dijo: “Hay cuatro razones distintas que vienen a la mente para invertir en el sector de la construcción en México:

1. Existe una fuerte demanda de vivienda

2. México ha tenido éxito ofreciendo hipotecas innovadoras

3. El compromiso y apoyo de las políticas públicas brindan beneficios al entorno empresarial

4. El país cuenta con una moderna comunidad de desarrolladores de vivienda”.

Los analistas de la casa de Bolsa Acciones y Valores (Accival) coinciden en que la industria representa “una oportunidad de inversión interesante gracias al perfil demográfico favorable, la creciente demanda de vivienda y el acceso creciente y confiable a créditos hipotecarios accesibles”.

Por separado, las casas de análisis de Banorte e Ixe describen las variables que determinan las oportunidades que ofrece el sector, entre las que destacan las siguientes:

  • Demanda asegurada de vivienda para los próximos años, debido al déficit actual y al llamado “bono demográfico”. Se estima un déficit superior a 3.5 millones de viviendas, más una demanda anual agregada de 750 mil unidades determinada por la formación de nuevas familias, personas en edad de independizarse y divorcios. También porque tenemos un parque habitacional viejo: 27.5% de las unidades tiene más de 20 años de vida.
  • Necesitamos 20 millones de casas habitación nuevas para los próximos 30 años, siete de ellos para la nueva década.
  • No hay burbuja de precios.
  • Es un sector políticamente rentable, apoyado por el Gobierno Federal tanto como por los estatales y municipales.
  • Hay una sólida estructura organizacional (Conavi, Sociedad Hipotecaria Federal, Infonavit y Fovissste), así como nuevos y mejores esquemas de financiamiento, que se adaptan a las necesidades de los usuarios (Apoyo Infonavit, Cofinavit, Infonavit Total, Segunda casa, etcétera).
    • Enfoque en los sectores que ya demostraron ser “defensivos” en un entorno económico adverso.
    • Oferta hipotecaria creciente de la banca comercial, con una nueva generación de productos en pesos, a tasa fija y a plazas de hasta 20 años (incluso, en el mercado hay planes sin enganche). Esta oferta se complementa por las sofoles y sofomes hipotecarias.
    • El Infonavit continuará jugando un papel central en el desempeño de la industria de la vivienda.
    • Se ha reactivado el acceso a los mercados financieros para las constructoras. La bursatilización de carteras permite mayores recursos al sistema para el financiamiento de más créditos y condiciones más competitivas (menores tasas).
    • Equilibrio macroeconómico (menores tasas, tipo de cambio estable, mayores plazos, inflación controlada, etcétera).
      • Industria experimentada, con un enfoque de control en el capital de trabajo.
      • Estas condiciones del sector favorecen que empresas como Geo incrementen su participación de mercado (algo que se comprobó durante la crisis).

Según el Programa Nacional de Vivienda 2007-2012, la meta para el sexenio actual es de seis millones de créditos, el doble de los que se otorgaron en la administración anterior.

En la década que recién terminó, el monto total de inversión destinado a la industria de la vivienda por parte del sector público promedió 1.2% del PIB, un incremento significativo respecto al 0.8% de la década anterior (de los 90). El monto de la inversión ejercida por el sector público pasó de un promedio anual de $177 mil a $477 mil millones de pesos entre las dos décadas más recientes (a precios de 2009). En cuanto al número de créditos, mientras que en la década de los 90 se otorgaron entre los distintos programas de apoyo alrededor de 500 mil por año, ahora los rangos están en cerca de 900 mil por año.

La Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), en el marco del octavo Mexican Housing Day celebrado en los primeros días de febrero, señaló que “el mercado hipotecario mexicano está convertido en un paradigma mundial porque es el único del planeta que mantiene niveles de crecimiento, dada su estructura oficial, la fortaleza de los desarrolladores que la integran, los programas del Gobierno Federal para vivienda y una integración sólida de intermediarios financieros y autoridades locales, todo ello fruto de más de 10 años de trabajo y consolidación de nuevos productos hipotecarios.

“Tan sólo en los últimos cuatro años suman casi cinco millones de acciones de vivienda ejercidas, más de tres millones de créditos hipotecarios ejercidos y cerca de un millón y medio de subsidios otorgados, esto prácticamente duplica lo que hizo la administración anterior y muestra que el sector vivienda se ha vuelto fundamental en la dinámica económica nacional”.

Todos estos elementos validan que el sector de la vivienda tenga un crecimiento prácticamente garantizado.

¿Por qué Geo?

Actualmente cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores seis desarrolladoras de vivienda: Geo, Homex, Urbi, Ara, Sare y Hogar. Corporación Geo (GEO B) fue la primera en colocar sus acciones en la BMV: lo hace desde 1994. Actualmente es la desarrolladora de vivienda de bajos ingresos con mayor cobertura nacional, líder en México (al operar en 19 estados de la República) y en América Latina. A lo largo de poco más de 37 años de vida ha producido y comercializado 560 mil unidades.

Está involucrada en todos los aspectos del negocio: adquisición de tierra, diseño, desarrollo, construcción, mercadotecnia, comercialización y entrega de casas habitación de interés social y medio. Los segmentos de interés social y económico, a los que va dirigida, son apoyados por las políticas gubernamentales y organismos de vivienda como Infonavit y Fovissste.

Accival señala algunas de sus fortalezas específicas: se “presencia geográfica altamente diversificada, su fuerte énfasis en vivienda asequible y una muy buena administración del capital de trabajo, superior a la de sus pares”.

Por su parte, Banorte considera que “mantiene ventajas claras respecto a sus competidores, tales como: 1) la diversificación geográfica de sus operaciones, 2) un adecuado manejo del capital de trabajo; y 3) su enfoque defensivo al fortalecer sus operaciones en el sector de vivienda económica y de interés social, que es donde se concentran los recursos del gobierno para el impulso de la industria”.

Los analistas de Banorte agregan que “Geo continuará favoreciéndose del acceso a los mercados financieros para fortalecer su balance y aprovechar las oportunidades de aumentar su participación de mercado, sobre todo en el segmento de vivienda económica”.

Todos los analistas consultados coinciden en que ha sido la empresa que mejor ha logrado aprovechar los recursos disponibles de Infonavit y Fovissste. En particular, el análisis de Banorte considera que “la estrategia de enfocar el 90% de sus ventas a estas dos instituciones apoyará los buenos resultados de Geo en el futuro”.

Por su parte, los analistas de Ixe opinaron que la empresa cuenta con el liderazgo y la solidez financiera, la capacidad, tecnología y recursos para aprovechar el crecimiento del sector. Entre los elementos que destacan sobresalen la incorporación del modelo de “Creación de ciudades” (macro desarrollos); mayor eficiencia por las economías de escala y homologación de productos; y la creación de valor con negocios alternos (sofoles, financiamiento y servicios postventa). Y claro, su enfoque en el segmento de menores recursos: el que se beneficia más del apoyo gubernamental. Al cierre del 2010, el 79% del total de las unidades vendidas provinieron de los segmentos de vivienda económica y tradicional, en comparación con el 71% alcanzado en 2009. En línea con la estrategia de la empresa de generar para estos segmentos entre el 70 y el 80% de sus ventas.

Desempeño de la acción

Inversión a plazo medio

En febrero pasado la empresa reportó los resultados financieros correspondientes al cuarto trimestre de 2010 y todo el año, los cuales no fueron muy bien recibidos por el mercado, que inmediatamente castigó el precio de la acción por considerar que su reporte estuvo por debajo de las expectativas, pero sobre todo por el temor de que en 2011 y 2012 tenga afectación en la generación de flujo de efectivo libre.

Sin embargo, la firma MetAnális expresa lo siguiente: “nos parece exagerado el ajuste que tuvo la acción por el mal reporte del cuarto trimestre. La empresa muestra una mejoría en su situación financiera al reducir la deuda financiera neta con respecto al tercer trimestre del 2010. La expectativa para 2011 mejora tanto en ingresos como en reducción de costos, por lo que seguramente veremos un regreso del precio de la acción en el corto plazo”.

Sobre la consolidación de las ventas, Luis Orvañanos comenta: “Durante el 2010 se registraron ventas por 56,093 unidades, lo que representa un crecimiento del 9.4% comparado con 2009. La participación de mercado al cierre de año fue de 9.2% con Infonavit y 10.1% con Fovissste, ubicando a Geo como el líder indiscutible en número de viviendas escrituradas ante ambos institutos. Nuestra perspectiva para el 2011 es positiva, siendo un año de oportunidades para ampliar la presencia en el mercado nacional gracias a las fortalezas operativas, comerciales y humanas que nos diferencian en la industria. Por otro lado, el compromiso por generar beneficios económicos, sociales y ambientales a los clientes, así como incrementar la rentabilidad del negocio, son una prioridad en la que continuaremos trabajando para cumplir con los retos de crecimiento de la compañía”.

En cuanto a su deuda, analistas de BBVA Bancomer son de la opinión de que la emisora mejoró sensiblemente su perfil de vencimientos. Actualmente, el 70% de sus pasivos son de largo plazo, y la razón de apalancamiento ha permanecido prácticamente sin cambios en los últimos nueve meses, en 1.6 veces.

Para 2011, la empresa pronostica obtener un sólido crecimiento en ingresos, en el rango de entre 10 y 13%, y un margen Ebitda de 21 a 23%. En cuanto al flujo libre de efectivo, se espera una generación de neutral a positiva para el resto del año.

Con el cierre de 2010 Standard & Poor’s Ratings Services revisó la perspectiva de la acción, pasando de negativa a estable. Al mismo tiempo ratificó sus calificaciones, incluyendo las de riesgo crediticio en escala global de largo plazo, de BB-. En escala nacional de largo plazo la confirmó en mxBBB+, y de corto plazo en mxA-2.

“Las calificaciones de Geo están limitadas por su perfil de riesgo financiero agresivo, dadas sus altas necesidades de capital de trabajo para respaldar sus objetivos de crecimiento –refiere el informe de S&P–, lo que demanda un mayor financiamiento externo. Las calificaciones también reflejan la concentración de la originación hipotecaria en Infonavit y Fovissste, y el grado de riesgo político inherente a estas instituciones. La posición de Geo como un desarrollador de vivienda líder en México, su diversificación geográfica y escala, y su variada línea de productos son aspectos que respaldan las calificaciones. Consideramos que el perfil de riesgo de negocio de Geo es razonable”.

Momento de entrar

El consenso de los analistas va en la dirección de recomendar la acción para los portafolios de mediano a largo plazo. Rodolfo Campuzano, director de análisis y estrategia de Invex, afirma que Geo es una empresa que tiene un modelo de negocio que requiere de un alto crecimiento, porque es un modelo basado en una alta rotación de capital de trabajo, donde el flujo que se genera se reinvierte. Recordó que en la época en que tuvo un crecimiento elevado el mercado pagaba muy bien la acción, pero el reporte no fue bueno en términos de crecimiento al último trimestre, y los mercados la han castigado porque temen que, si no hay una buena historia de crecimiento e ingresos, su estructura de balance y financiamiento rechina. No obstante, asegura que no le ve problema a eso, “porque si hay un mercado con una demanda ilimitada es el de la vivienda. Las vivienderas van a seguir ahí y el mercado continuará pagando crecimientos”.

BBVA Bancomer opina que la perspectiva de crecimiento en 2011 para Geo es positiva (+12% en ingresos con rentabilidad estable), gracias a una adecuada mezcla de ventas, la participación de mercado más alta dentro de Infonavit y Fovissste, un buen posicionamiento para aprovechar la expansión de la oferta de crédito de la banca comercial y un manejo disciplinado del capital de trabajo.

Por su parte, Actinver señala que, ante una mayor participación en el sector de vivienda vertical, mercado en que Geo participará, ya que la mayoría de los subsidios del Gobierno Federal estará destinada a este tipo de unidades, la empresa requerirá de mayor inversión de capital de trabajo. “Como resultado del débil reporte del cuarto trimestre de 2010, ahora estamos más conservadores en nuestros estimados para 2011, las proyecciones en ingresos y Ebitda se encuentran ubicados en el rango bajo y medio, respectivamente, de la guía de la compañía. Adicionalmente creemos que el ciclo de capital de trabajo crecerá en 48 días contra 2010”.

Sin embargo, apuntan que, “a pesar del incremento en el ciclo de capital de trabajo, éste se ubica todavía en niveles razonables, aparte de que la solidez del balance general de Geo se mantendrá positiva”. Para Actinver Geo representa una buena oportunidad para inversionistas de largo plazo debido a su alta participación dentro de los créditos hipotecarios del Infonavit, así como por el potencial de crecimiento en rentabilidad para los próximos años.

En cuanto a los precios, Banorte considera que la acción está excesivamente castigada por el episodio de desconfianza que se suscitó por los resultados del cuatro trimestre de 2010 y las diferencias entre el flujo de efectivo de la guía anual y el interpretado por algunos analistas. Sin embargo opinan que “GEO se sostiene como la opción favorita, con una recomendación de compra y un precio objetivo de $47.0 pesos para 2011”.

A raíz del análisis del reporte financiero más reciente, Ixe reiteró su precio objetivo a 12 meses, de $49.0 pesos por acción. Actinver cambió su precio objetivo a $45 pesos, siendo más conservador, y Accival tiene uno de $44.1. GEO se ubicó al 31 de diciembre de 2010 en $45.30 pesos; al 7 de marzo en $31.93 y para marzo de 2012 algunos analistas esperan un precio de $47.78. Lo que correspondería a una ganancia, de marzo a marzo, de 49.6%. ¿Se puede esperar algo mejor?

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